ایست به افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده

گروه اقتصادی/ آخرین آماررسمی از قیمت مسکن، مربوط به داده‌های بانک مرکزی برای قیمت مسکن در شهرتهران در بهمن 1400 است. اما گزارش میدانی و مشاهدات ما از بنگاه‌های سطح شهرتهران ثبات قیمت‌ها و حتی پیشنهاد کاهش قیمت فروش از سوی مالکان و فروشندگان را نشان می‌دهد. کارشناسان بازار مسکن نیز با اشاره به چند عامل، کفه ترازوی کاهش قیمت‌ها در ماه‌های پیش رو را سنگین‌تر از افزایش قیمت در بازار مسکن، ارزیابی می‌کنند.
کندشدن شتاب رشد قیمتی
یکی از عواملی که موجب شده تا پیش‌بینی‌ها در بازار مسکن به سمت کاهش قیمت سوق داشته باشد، روند کند شتاب رشد قیمتی در نیمه دوم سال گذشته است. در سال گذشته بیشترین رشد قیمتی مربوط به مردادماه و معادل 3.1درصد نسبت به ماه قبل از آن بود. اما در ادامه سال، قیمت‌ها در بازار مسکن روندی باثبات در پیش گرفت و جهش قیمتی در این بازار رخ نداد. حتی در مهرماه سال گذشته قیمت مسکن 0.2درصد نسبت به شهریور کاهش داشت و این کاهش قیمت پس از ماه‌ها جهش‌های پی‌در‌پی قیمت در بازار مسکن رخ می‌داد. در ادامه سال نیز قیمت مسکن رشد کمی را تجربه کرد که کمترین آن در بهمن‌ماه به ثبت رسید و قیمت مسکن نسبت به ماه قبل(دی ماه) فقط 0.4 درصد افزایش داشت. با توجه به این داده‌های آماری، ادامه کاهش شتاب رشد قیمتی مسکن برای امسال نیز پیش‌بینی می‌شود.
عوامل تأثیرگذار
فعالان بازار مسکن، مهم‌ترین عامل تأثیر‌گذار در نیمه دوم سال گذشته بر توقف جهش قیمت مسکن را افزایش سرعت ساخت مسکن براساس قانون نهضت ملی مسکن ارزیابی می‌کنند. با توجه به کاهش آمار ساخت و ساز در 8 سال گذشته، برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال شوک مثبتی به بازار مسکن وارد کرد. آغاز ثبت‌نام از متقاضیان مسکن از مهرماه 1400 قیمت مسکن در این ماه را برای نخستین بار پس از 2سال منفی کرد بنابراین نمی‌توان تأثیر این برنامه مهم دولت در بخش ساخت و عرضه مسکن را در کنترل قیمت نادیده گرفت. برآوردها نشان می‌دهد در کشور سالانه به ساخت یک میلیون مسکن نیاز است، نیازی که در سال‌های اخیر بی‌پاسخ مانده بود و تقاضا برای مسکن انباشته شد و این تقاضای انباشته هر سال به سال بعد موکول شد. اما با برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال و به مدت 4 سال، 4 میلیون مسکن تا پایان 1404 به مردم تحویل داده می‌شود که نقش بسزایی در کاهش تقاضا و در نتیجه در کاهش قیمت مسکن دارد. بر پایه همین برنامه، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در آغاز سال نو، در پیام نوروزی، سال 1401 را سال سرعت گرفتن ساخت مسکن دانست.
تأیید نهایی متقاضیان تا خردادماه
ثبت‌نام از متقاضیان مسکن نهضت ملی، از مهرماه سال گذشته شروع و تا 29 اسفند ادامه داشت. با پایان یافتن مهلت ثبت‌نام متقاضیان، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌ وشهرسازی در روز اول فروردین از نام‌نویسی بیش از 5 میلیون و ۳۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن خبر داد و گفت: همه متقاضیان و واجدان شرایط تا پایان خردادماه سال ۱۴۰۱ تعیین تکلیف می‌شوند.
شروع ساخت
فهرست نهایی متقاضیان مسکن نهضت ملی براساس اعلام دولت، آخر خردادماه مشخص می شود اما ساخت مسکن معطل تأیید ثبت‌نام‌‌کنندگان نمانده است و از زمان شروع به‌ کار دولت در مردادماه سال گذشته، عملیات اجرای 140 هزار واحد مسکونی در مناطق روستایی و 200 هزار واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن در مناطق شهری شروع شده است. برای حمایت از متقاضیان واحد مسکونی در برنامه نهضت ملی مسکن، سقف تسهیلات ساخت به 450 میلیون تومان در شهر تهران، 400 میلیون تومان در سایر کلانشهرها، 350 میلیون تومان در مراکز استان‌ها، 300 میلیون تومان در سایر شهرها و 250 میلیون تومان در مناطق روستایی کشور افزایش یافت. همچنین طول دوره بازپرداخت این تسهیلات 20 سال است. با توجه به اینکه در این طرح دولت موظف به تأمین زمین رایگان است، بانک اطلاعات زمین برای ثبت اطلاعات زمین‌های تأمینی و شناسایی شده در تمامی شهرهای کشور برای اجرای برنامه‌های حوزه مسکن ایجاد شده است. به این ترتیب تأمین زمین و مصالح مورد نیاز برای احداث 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال در حال انجام است.
دریافت مالیات از خانه‌های خالی
برنامه‌ای دیگر که کارشناسان بازار مسکن آن را موجب کاهش قیمت مسکن در سال جدید می‌دانند اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. براساس قانون، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس تکلیف دولت است.
مالیات از خانه‌های خالی به منظور ساماندهی بازار اجاره و مسکن یکی از اقدامات مهمی است که در دستور کار دولت قرار دارد. سال گذشته نزدیک به 500 هزار خانه خالی شناسایی شد مالکان این واحدهای مسکونی خالی باید بیش از 3 هزار و 900 میلیارد تومان مالیات بپردازند. همچنین در راستای اجرای بند (خ) تبصره 6 قانون بودجه درخصوص مالیات خانه‌ها و باغ ویلاهای گرانقیمت نیز بسترهای اخذ مالیات از این واحدها آماده شده است. دریافت مالیات از خانه‌های خالی و لوکس مهم‌ترین ابزار برای عرضه این واحدها به بازار مسکن، جلوگیری از خرید و فروش واحد مسکنونی به منظور سودجویی، کنترل قیمت در بازار مسکن و اجاره و در نهایت ثبات بازار مسکن است. در اکثر کشورها این نوع مالیات در بازار مسکن رایج است و مهم‌ترین عامل کنترل قیمتی در این بازار محسوب می‌شود. کارشناسان اقتصادی تأکید می‌کنند اجرای برنامه مالیاتی منظم و قوی در بازار ملک از مؤثرترین راهکارها برای خروج واحد مسکونی از شکل کنونی آن یعنی خرید مسکن جهت سرمایه‌گذاری است که موجب شده در سالیان گذشته قیمت مسکن همواره رشد داشته باشد.
نوسازی بافت‌های فرسوده
همزمان با ساخت مسکن، برنامه دیگر دولت نوسازی 150 هزار واحد فرسوده شهری است. این برنامه نیز از نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن موجب عرضه واحدهای بیشتر به بازار و در نتیجه کاهش قیمت مسکن خواهد بود. محمد آیینی، معاون وزیر راه‌ و شهرسازی در نوروز امسال اعلام کرد که همه تخفیفات و تشویق‌هایی که برای سازندگان در نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است برای فعالان در نوسازی بافت فرسوده هم دیده شده است. در نوسازی بافت‌های فرسوده در سه سطح تسهیلات ارزان قیمت پرداخت می‌شود. مبلغ این تسهیلات در تهران 450 میلیون تومان، در کلانشهرها و مراکز استان‌ها 400 میلیون و در سایر شهرها 300 میلیون تومان است. بنابر آمار، هر واحد فرسوده با نوسازی، حدود 3 واحد جدید را به بازار مسکن عرضه می‌کند در نتیجه نوسازی 150 هزار واحد در سال حدود 400 هزار واحد به بازار عرضه خواهد شد.
راه‌اندازی صندوق ملی مسکن
وزارت راه‌ و‌شهرسازی همچنین برای تأمین منابع و سرعت‌بخشی به ساخت مسکن، تأمین زمین و مصالح موردنیاز برای اجرای قانون جهش تولید مسکن، تشکیل صندوق ملی مسکن را در دستور کار قرار داده است. به موجب ماده (۳) قانون جهش تولید مسکن مقرر شد «صندوق ملی مسکن» به‌منظور ایجاد هم‌افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی و موضوع این قانون تشکیل شود. بنابراین ایجاد این صندوق موجب تسریع در تأمین منابع ساخت مسکن می‌شود و با سرعت گرفتن برنامه ساخت عرضه مسکن افزایش و قیمت‌ها کنترل می‌شود. بر این اساس هر چه ساخت و عرضه مسکن افزایش یابد تمایل به فروش ملک با قیمت‌های متعادل نیز بیشتر می‌شود. وقتی عرضه کم و تعداد متقاضیان زیاد است قیمت ملک نیز با توجه به کمبود آن افزایش می‌یابد و این فرمولی است که در تمام بازارها دیده می‌شود اما هر چه تعداد عرضه به تقاضا نزدیک شود قیمت‌ها نیز ثبات دارد و بی‌قاعده بالا نمی‌رود. آمارها نشان می‌دهد با آغاز برنامه نهضت ملی مسکن و پیش‌بینی عرضه بیشتر در بازار، موجب شده در ماه‌های پایانی سال قبل برخلاف ماه‌های آغازین، معاملات مسکن رونق بگیرد و بازار از حالت انجماد و احتکار مسکن به منظور فروش با قیمت بالاتر خارج شود.

برش

عوامل تأثیرگذار بر کاهش قیمت مسکن در سال جدید
اجرای برنامه نهضت ملی مسکن، ساخت یک میلیون مسکن در سال، افزایش عرضه مسکن و در نتیجه کاهش تقاضا و کاهش قیمت مسکن
اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس که موجب کنترل سوداگری و سودجویی در بازار مسکن و در نتیجه عرضه واحدها به بازار می‌شود
نوسازی سالانه 150هزار واحد فرسوده شهری و ساخت حداقل 3 واحد به ازای نوسازی یک پلاک فرسوده که موجب افزایش ساخت و عرضه مسکن خواهد شد