دولت قبل در ساخت و ساز مسکن ترک فعل کرد

تنها راهکار مدیریت بازار مسکن و بازار اجاره،‌ساخت و تولید مسکن است

مهدی کاشی پزها- ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، وعده‌ دولت سیزدهم است که در صورت تحقق می‌تواند تحول بزرگی در بازار نابسامان مسکن ایجاد کند و  به رؤیای خانه‌دار شدن چهار میلیون خانواده جامه‌عمل بپوشاند. رؤیایی که به تعبیر‌ هادی عباسی، کارشناس اقتصاد مسکن بدون بودجه هم به واقعیت تبدیل می‌‌شود. با این توضیح که بخش مسکن از سه جزء هزینه زمین، هزینه ساخت و ارزش افزوده تشکیل می‌شود که اگر هزینه زمین و ارزش افزوده را حذف کنیم، مردم خودشان هزینه ساخت، هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی و مواردی از این قبیل را پرداخت خواهند کرد. مشاور وزیر اسبق راه‌وشهرسازی با تأکید بر اهمیت زمین گفت وزیر دولت دوازدهم در عرضه زمین ترک فعل کرد که به چالش‌های مسکن در چند سال گذشته دامن زد.  گفت‌وگو با ‌هادی عباسی، کارشناس اقتصادی و مشاور وزیر اسبق راه‌وشهرسازی را در رابطه با شرایط تحقق وعده دولت و آینده بازار مسکن در ادامه می‌‌خوانید؛  
دولت سیزدهم چه برنامه‌هایی برای افزایش عرضه مسکن دارد  و چگونه می‌‌تواند از دلالی و سفته بازی در این بازار جلوگیری کند؟
دولت جدید با ثبت‌نامی که از گروه‌های هدف انجام داده برنامه‌ریزی برای تولید و عرضه مسکن را آغاز کرد. این یک گام بلند است. این ثبت‌نام نشان می‌‌دهد عزم دولت برای اینکه توسط خود مردم ۴میلیون مسکن ساخته شود، جدی است. مسکن‌سازی به مؤلفه‌های بسیاری وابسته است به همین دلیل نیازمند این است که دولت توان اجرایی خود را به طور ویژه وارد کار کند. برای اینکه سالی یک میلیون مسکنی که آقای رئیس‌جمهور وعده دادند عملی شود، هرچند که نیازمند بیش از این مقدار و سالی ۲میلیون واحد هستیم با احتساب بافت‌های فرسوده شهری و روستایی و ازدواج‌هایی که اتفاق می‌‌افتد، نیازمند این است که شورای‌عالی مسکن به صورت هفتگی با حضور آقای رئیس‌جمهور تشکیل شود. اگر شورای‌عالی مسکن تشکیل شود و وزرای مربوطه در این جلسه حضور پیدا کنند، می‌‌توانیم سالی ۲میلیون واحد مسکونی در کشور بسازیم که اگر این امر توسط خود مردم ساخته شود، حداقل ۴میلیون شغل به وجود می‌‌آید. این شغل یک اشتغال درون‌زا است یعنی در بحث نیروی کار و مصالح به بیرون کشور وابسته نیست. ما در شرایط تحریم و رکود می‌‌توانیم با ایجاد ۴میلیون شغل، رشد اقتصادی، رضایتمندی و رفاه مردم و امیدواری جوانان در کشور را افزایش دهیم. ما تجربه  گذشته را داریم و اگر رئیس‌جمهور جلسات را به صورت هفتگی با شورای‌عالی مسکن تشکیل بدهند، به تبع آن در استان‌ها، استاندارها نیز جلسات شورای مسکن استانی را به صورت هفتگی تشکیل می‌‌دهند و مسائل زمین، وام ساخت، تأمین مصالح، بحث آب و برق و گاز، آماده‌سازی، خدمات روبنایی و... را به صورت ویژه پیگیری می‌‌کنند و در دستور کار قرار می‌‌دهند. این  اولویت خیلی مهمی است یعنی مسکن به‌عنوان یک پیشران و لوکوموتیو این قابلیت را دارد که اقتصاد ایران را از رکود خارج و اشتغال بالایی ایجاد کند و تورم را کاهش دهد. اصولاً ما بدون ساخت مسکن نمی‌توانیم تورم کشور را تک‌رقمی کنیم. اگر تورم تک‌رقمی را همراه با رونق، هدف قرار دهیم نیازمند این هستیم که سالانه حداقل ۲میلیون واحد مسکونی در کشور احداث شود.
یعنی شما معتقدید که تاکنون عزم اجرای این طرح خوب بوده اما باید جلسات را بیشتر کنند؟
جهت‌گیری دربحث ساخت درست بوده و اقدام مبارکی است اما در عرصه میدان و اجرا نیازمند پیگیری‌ها و جدیت بیشتر و جلسات هفتگی هستیم.
بعضی از کارشناسان می‌‌گویند ساخت مسکن مسائل جانبی دارد که لازمه آن رشد بالای اقتصادی است و باید چند برابر پروژه‌های عمرانی هزینه شود. یا اینکه تا ما توافق نکنیم و به رشدهای اقتصادی بالایی دست پیدا نکنیم، امکان‌پذیر نیست که رقم‌های بالای مسکن تولید کنیم. شما این‌گونه نظرها را چگونه ارزیابی می‌‌کنید؟
دوستانی که در رابطه با بحث مسکن صحبت می‌‌کنند باید تجربه و اشراف کافی راجع به آن داشته باشند. مسأله اول زمین است و ایران کشور پهناوری است‌. مساحت ایران ۴.۵ برابر آلمان با همین جمعیت و بیش از ۲ برابر مساحت ترکیه است‌. استان مازندران، گلستان و گیلان از کشوری مثل هلند بزرگتر است. پس ما یک کشور پهناور داریم و مسأله‌ای به عنوان مشکل زمین نداریم اما بحث دسترسی به زمین مهم است و اینکه ما اصرار داریم وزارت راه‌وشهرسازی باید به صورت یکپارچه سرمایه‌گذاری کند‌. وقتی شما می‌‌خواهید زمینی را برای بحث شهر تخصیص دهید بحث دسترسی مهم است. شهر پرند احداث شده اما متروی آن هنوز احداث نشده است، با اینکه مترو تا فرودگاه امام رفته است. یعنی اگر یک مسافت کمی مترو به پرند وصل شود بحث مطلوبیت پرند بسیار بهبود پیدا می‌‌کند. متروی هشتگرد وصل شده اما تعداد قطار آن کم است. پس در بحث برنامه‌ریزی و سیاستگذاری مسکن، راه و دسترسی تأثیر دارد. کشور زمین دارد و از این لحاظ وزارت راه‌وشهرسازی می‌‌تواند به صورت یکپارچه برنامه‌ریزی کند. اگر واحدهای یک طبقه بسازیم مصالح پیچیده‌ای نیاز نداریم که بگوییم باید به یک رشدی برسیم تا این را به ما بدهد. الان ما در زمینه سیمان و بسیاری از مصالح ظرفیت مازاد داریم و نیروهای بیکار زیادی داریم‌. در بدترین حالت اگر نیروی کار کم بیاوریم می‌‌توانیم از کارگرهای افغان استفاده کنیم. پس ما دسترسی به بازار کار نیروهای افعان را نیز داریم که آنها نیز الان با مشکلات اقتصادی روبه‌رو هستند. مسکن‌سازی نه تنها اقتصاد ایران را شکوفا می‌‌کند حتی می‌‌تواند اقتصاد برادران افغان ما را نیز شکوفا کند. ما این امکانات، تقاضا و تسهیلات را نیز داریم. حال باید برنامه‌ریزی و پیگیری کنیم. یک ستاد قوی در خود ریاست‌جمهوری احتیاج است که این موضوع را به صورت ویژه پیگیری کند و آقای رئیس‌جمهور به صورت هفتگی جلسه بگذارند و کار را پیگیری کنند. انصافاً هم می توان اذعان کرد نگاه آقای رئیسی با رئیس جمهور قبلی متفاوت است. ایشان کاملاً دغدغه مسکن و مشکل مسکن کم درآمدها را دارند. برآورد من با توجه به تجربه ستادی و اجرایی که در این حوزه داشتم نشان می‌‌دهد بخش مسکن درگیر بوروکراسی‌های اداری و همکاری‌های بین اداری است. همچنین درروستا آب، گاز، برق و زیرساخت دارد. مستحضرید که در کشور ۲ میلیون مسکن روستایی داریم که اینها با کوچک‌ترین زلزله‌ای تخریب می‌‌شوند و با یک تسهیلات می‌‌توانیم اینها را نوسازی کنیم و اشتغال و رضایتمندی نیزدر روستاها ایجاد می‌‌کنیم. در شهرهای کوچک نیز به همین طریق است. پس این حرف‌هایی که ما باید به یک جایی برسیم تا بتوانیم ۲میلیون مسکن بسازیم به نظر من اقتصاد ایران به این نقطه رسیده است. اقتصاد ایران برای اینکه بخواهد سالی ۲میلیون مسکن یک تا ۵ طبقه بسازد به این سطح از فناوری صنعتی‌سازی و زیرساخت رسیده است و از این بابت مشکلی ندارد.
به خاطر اتفاقات رخ داده بخصوص در دوره آقای روحانی یکسری بدبینی‌ها به این نوع پروژه‌ها ایجاد شده است. برای مثال کارشناسان می‌‌گویند مسکن مهر ساختند بدون متقاضی  یا جانمایی بد بوده یا قدرت خرید مردم کم شده است. اینکه عرضه را بالا ببریم مردم قدرت خرید ندارند. چه مقدار از این انتقادات درست است؟
آن زمان من عرض کردم که شما یک مسکن مهر تمام شده قابل سکونت  آب، گاز و برق‌دار بدون متقاضی به ما نشان بدهید! یک‌بار به ما چنین پروژه‌ای نشان ندادند. اینکه چنین پروژه‌ای را پیگیری نکنیم و نصفه رها کنیم خب مشخص است که مردم نیز پول نمی‌دهند. در صورتی که سازمان ملی زمین و مسکن و شهرهای جدید باید طبق مصوبه هیأت وزیران از منابع خود، پروژه را تکمیل کنند و وقتی پروژه را تکمیل کردند  زمان تحویل، پولی را که به‌عنوان تنخواه وارد کردند از پروژه بگیرند‌. من هیچ وقت ندیدم جایی در کشور پروژه آماده داشته باشیم و خالی باشد. این یک فضای رسانه‌ای و فضای روانی بود که در بحث مسکن ایجاد کردند. اتفاقاً ما اگر به این نقطه‌ برسیم نقطه مطلوبی است چون تازه می‌‌توانیم بافت‌های فرسوده را احیا کنیم. یکی از مشکلاتی که در احیای بافت‌های فرسوده داریم بحث اسکان دوران گذار است. اگر ما به نقطه‌ای برسیم که  ۱۰۰واحد داشته باشیم که متقاضی نداشته باشد، می‌‌توانیم به دو طریق وارد مذاکره با ساکنین بافت‌های فرسوده شویم. می‌‌توانیم بگوییم این منازل را با اراضی خود تهاتر کنیم یا افراد اینجا ساکن شوند به‌عنوان دوران گذار تا خانه نوسازی شود اما هیچ وقت به این نقطه نرسیدیم. وقتی زمین را با هزینه صفر به مردم تخصیص بدهید 50 درصد قیمت مسکن زمین است. خب هزینه تمام شده این مسکن پایین می‌‌آید.
یکی از انتقادهایی که همیشه به طرح‌هایی مثل مسکن مهر وارد شده است منتقدینی از جمله وزیر اسبق راه و شهرسازی آقای آخوندی این بود که مسکن مهر مکان‌یابی درستی ندارد. به جای اینکه مسکن باشند یک خوابگاه و فقط برای گذران شب هستند. وقتی به ایشان گفته می‌شد که شما در زمینه سیاستگذاری ساخت مسکن یا مدیریت این زمینه دچار تکلیف شدید، می‌گفتند از قضا مسکن مهرها را من تکمیل کردم. چون مسکن مهرها زیرساخت نداشت و با تلاش‌های من و دولت تدبیر و امید بود که زیرساخت‌های این مسکن ساخته شد و باعث شد از خوابگاه تبدیل به یک شبه شهرک شوند. نظر شما در این رابطه چیست؟ آیا ایشان کم‌کاری خود را توجیه می‌کنند یا واقعاً مسکن مهر این ویژگی‌ها را داشت؟
با این کلی گویی‌ها که نمی‌شود پاسخ داد. مسکن مهر حداقل ۴ میلیون واحد مسکونی بود. از این ۴ میلیون یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد آن در روستاها بوده است. پس موضوع مکان‌یابی در روستاها اصلاً موضوعیت ندارد. فرد خانه داشته و نوسازی کرده یا در خود روستا یک زمین را ساخته است. از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد شهری حدود یک میلیون واحد آن خود مالکی بوده است یعنی مردم خود زمین آوردند و تسهیلات ساخت گرفتند. ۳۰۰ هزار واحد نیز تقریباً در بافت‌های فرسوده بود و باز خود مردم زمین آوردند و فقط وام گرفتند. صرفاً به یک میلیون واحد از این ۴ میلیون زمین اختصاص دادیم. از این یک میلیون واحد نیز در شهرهای کوچک در واقع در خود شهر، در شهرهایی مثل کاشان و رشت اینها چسبیده به شهر هستند. در کلانشهر‌ها مثل تهران، مشهد، اصفهان و شیراز و شهرهای جدید قرار داشتند. مسکن یا در زمین خود مردم یا در زمین مجاور شهرهای بزرگ یا در شهرهای جدید احداث شده است. این بحث را وارد نمی‌دانم. از طرف دیگر وزارت راه و شهرسازی طبق مصوبه هیأت وزیران قانون ساماندهی، قانون جهش و تولید می‌تواند با استفاده از اراضی خود خدمات روبنایی را تکمیل کند. این سایت‌ها مسجد، مدرسه و درمانگاه دارد. اگر به یک سرمایه‌گذار تجاری بگویند همزمان مدرسه، درمانگاه، باشگاه و مسجد را بساز و تجاری برای خودت باشد. این خدمات روبنایی عمومی را نیز تحویل دولت بدهد! عموماً برنامه ساخت مسکن در ایران یک برنامه بدون بودجه است و به بودجه اتکا ندارد‌ یعنی خدمات روبنایی از دل خود درمی آید برای زمین آن از اراضی دولتی استفاده می‌شود‌. تسهیلات آن را نیزمردم برمی‌گردانند. اصولاً ساخت مسکن در ایران به بودجه احتیاج ندارد و یک برنامه بدون بودجه است. بدون اتکا به بودجه می‌توانیم سالی حداقل ۲ میلیون مسکن در کشور بسازیم‌.
در مورد آقای آخوندی و عملکرد ایشان صحبت کردیم. شما معتقد هستید که ایشان در ساخت و ساز و بازار مسکن ترک فعل کردند و باید بازخواست شوند و پیگیری‌های قضایی انجام شود. به نظرتان این ترک فعل انجام شده است؟
من معتقدم در بحث عرضه زمین قطعاً ترک فعل انجام شده است. طبق قانون ساماندهی باید به مردم زمین واگذار می‌شد. حتی اگر دولت آقای روحانی اعتقاد به سهم ۲۰ درصدی نداشت، وظیفه داشت که زمین را عرضه کند. البته این ترک فعل در چند ماه اخیر نیز بوده است اما دولت قول داده که زمین عرضه کند. در بخش مسکن درست است که ما در وضعیت خوبی نیستیم اما این وضعیت نامناسب می‌تواند یک فرصت بسیار بزرگ برای ایجاد اشتغال، رونق اقتصادی و فعال‌سازی کشور باشد. ما می‌توانیم کشور را به یک کارگاه عمرانی تبدیل کنیم و در تمام شهرها و روستاها مسکن‌سازی داشته باشیم. در بخش فناوری مهندسان توانا و لایقی داریم. در بخش نیروی انسانی و مصالح نیز مشکلی نداریم. این کشور با این اوصاف و نکات ذکر شده نباید مشکل مسکن داشته باشد.
در رابطه با شهرهای کوچک این مشکل نیست اما در رابطه با کلانشهرها یکی از نکاتی که منتقدان مسکن مهر و نهضت ملی مسکن مطرح می‌کنند این است مکان یابی‌هایی که انجام می‌شود خارج از محدوده شهری مراکز استان‌ها یا کلانشهرها است. در حالی که التهاب مسکن و اینکه عرضه و تقاضا مناسب نیست داخل بافت شهری است. آیا جمعیتی که می‌خواهد ساکن شود ترجیح می‌دهد وارد این ناحیه شود و آیا این التهاب را در اطراف کلانشهرها پوشش و کاهش می‌دهد‌؟
اطراف کلانشهرها، شهرهای جدید از قبل مکان‌یابی شده و به بیش از ۳۰ سال قبل برمی‌گردد. نکته اساسی بحث حمل و نقل بین کلانشهر و شهر جدید است‌‌. بحث اینکه چرا ما باید وزارت راه و شهرسازی داشته باشیم خب مشخص است. ما باید با حمل و نقل سریع ریلی شهرهای جدید را به کلانشهرها وصل کنیم. بحث متروی پرند بحث اولویت‌داری است. اگر وزارت راه و شهرسازی عزم جدی داشت در همین چند ماه می‌توانست مترو را راه بیندازد. اگر شما به عنوان رسانه پیگیر باشید می‌توانند تا شش ماه آینده این را راه بیندازند. این پروژه سنگینی نیست. مترویی که می‌خواهد از فرودگاه امام(ره) تا پرند برود و روی زمین است و زمین آن نیز صاف است و ابنیه سنگینی ندارد‌. اینها عزم و پیگیری می‌خواهد. رسانه‌ها باید پیگیری کنند که این خط راه بیفتد. مکان‌یابی را اگر با حمل و نقل یکپارچه ببینیم مشکل حل می‌شود. اگر مکان‌یابی را مستقل از حمل و نقل ببینیم آنچه که شما می‌گویید درست است. اگر ما قطار سریع را با سرعت ۳۰۰ کیلومتر بر ساعت راه‌اندازی کنیم یعنی به شعاع ۳۰۰ کیلومتری مراکز جمعیتی خود یک ساعته دسترسی داریم. این یعنی ما می‌توانیم از وسعت سرزمینی کشور خود استفاده کنیم.
شما با استفاده از سرمایه‌گذاری خارجی در بحث مسکن موافقید؟ به نظر تصمیم درستی است که چینی‌ها در این حوزه مشارکت کنند و از تکنولوژی آنها استفاده کنیم؟
این حرف‌ها نباید عمومی شود. با توجه به پهناور بودن کشور حق هر زن و شوهر ایرانی است که ۴۰۰ متر از زمین کشور به صورت اجاره‌ای تا زمانی که زنده هستند در اختیار داشته باشند. همه مردم از زمین کشور حق دارند و دولت باید حق مردم را بدهد. این منتی نیست که یک زمین ۴۰۰ متری را به صورت اجاره ۹۹ ساله و بدون انتقال مالکیت به یک زن و شوهر بدهیم تا اینها یک بار در طول عمرشان برای خود بسازند. این حق آنهاست و ما باید حق مردم را به آنها بدهیم تا مسأله مسکن مردم حل شود. ما جایی دچار مشکل می‌شویم که حق مردم را نمی‌دهیم‌ و این کار برای دولت بار مالی ندارد. در اطراف تهران در بحث ایوانکی زمین داریم و آنجا به راحتی می‌توانیم ۴۰۰ متر زمین در اختیار زوجین قرار دهیم. ممکن است بگویند این کار هزینه خدمات زیربنایی دارد، آب، برق و گاز می‌خواهد. خب وقتی ما ۴۰۰ متر زمین به مردم بدهیم آنها خود هزینه خدمات زیربنایی را می‌دهند. چون این زمین‌ها به صورت اجاره‌ای واگذار می‌شود، اگر کسی خانه نساخت اینها به صورت خودکار به دولت برمی‌گردد‌. بحث اجاره‌ای دو حسن دارد؛ اول اینکه بدون هزینه زمین را در اختیار افراد می‌گذاریم و دوم اینکه این کار خود مکانیزم ضد احتکار است. ما در مسأله مسکن واقعاً در حق مردم ظلم کرده‌ایم. بزرگترین ظلم این بوده که زمین در اختیار آنها نگذاشته‌ایم‌. ما حق مالکیت نه و حق بهره‌برداری به افراد می‌دهیم و این بحث حقوق اساسی است. حضرت امام(ره) در پیام حساب ۱۰۰ خودمی فرمایند: زمین یک موهبت الهی است که همه مردم باید از آن بهره‌مند شوند. ما قانون جهش تولید و قانون ساماندهی را داریم. طبق قانون می‌توانیم زمین به صورت ۹۹ ساله در اختیار مردم قرار دهیم. باید به این کار سرعت بدهیم.
گرانی مصالح ساختمانی در دو سال اخیر به خصوص ۸ ماه اخیر چه تأثیری در ساخت و بازار مسکن دارد؟
مسأله اصلی در بازار مسکن مسأله زمین است. زمین به تنهایی ۵۰درصد هزینه مسکن است. اگر مسأله زمین و وام ساخت برای ساخت تدریجی حل شود مسأله مصالح قابل مدیریت است. متأسفانه دولت قبل در این حوزه کم کاری کرد و اصلاً ترک فعل کرد. اگر دولت قبل به وظایف خود عمل می کرد،‌امروز ما این همه نگرانی و مشکلات در مسکن نداشتیم.
نگاه شما به بازار مسکن در سال جدید چیست و به چه سمتی پیش می‌رود؟
در دست خود ما است که آینده را بسازیم. ما نیازمند پول نیستیم بلکه نیازمند حمایت و پیگیری دولت هستیم. نیازمند این هستیم که اراضی مستعد در مالکیت دولت برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار بگیرد. مردم خود خانه را می‌سازند. بانک‌ها که خلق پول می‌کنند سهم بخش مسکن را نیز از تسهیلات پرداخت کنند. بخش مسکن نیز از تسهیلات سهم ۲۰ درصدی دارد. مردم براساس قوانین و مقررات سازمان مهندسی خود خانه می‌سازند‌. آینده می‌تواند بسیار روشن باشد که منوط به عزم و پیگیری وزارت راه و شهرسازی است.