عقب ماندگی سالانه 700 هزار واحدی تولید مسکن در دولت قبل

گروه اقتصادی- عرضه جدید به بازار مسکن از مسیر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برای ساخت واحدهای مسکونی در حالی در دولت قبل، بشدت افت کرد که بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن به یک نسخه شفابخش برای خروج از رکود ساختمانی نیازمند است.
مطابق با نیازسنجی‌های انجام شده، کشور سالانه به عرضه دست‌کم 900 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی جدید برای پاسخ به تقاضای جدید از یکسو و همچنین تأمین نیازهای انباشته شده از سال‌های قبل از سوی دیگر نیازمند است. برآوردها حاکی است در سال‌های اخیر به طور متوسط سالانه تنها  350 تا 400 هزار واحد مسکونی در کشور احداث شده است.
این در حالی است که شرایط در شهر تهران به مراتب وخیم‌تر از وضعیت ساخت و سازهای کشوری است. در حالی که در ابتدای دهه 90 سالانه به طور متوسط حدود 200 هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد، این میزان در سال 1399 به حدود 50 هزار واحد مسکونی یعنی یک چهارم حجم عرضه جدید در سال‌های ابتدایی دهه 90 سقوط کرد.
بازار ساخت و ساز ملک به دنبال استمرار رکود و افزایش عمق آن هم‌اکنون در هفتمین سال رکود قرار گرفته است.
آخرین آمارهای رسمی از روند ساخت وساز مسکن نیز شرایط رکودی در این بازار را نشان می‌دهد. آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات ساخت وساز در کشور و تهران مربوط به بازه زمانی تابستان سال 1400 است. در تابستان 1400 حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در پایتخت در مقایسه با تابستان 1399 باز هم کاهش یافت و افت 11.7 درصدی را در کارنامه ساختمانی خود به ثبت رساند.
مطابق با روایت مرکز آمار ایران از تازه‌ترین تحولات بازار ساخت و ساز مسکن، تابستان 1400 در مجموع 1609 فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شد که این میزان در مقایسه با سال قبل 11.7 درصد کاهش داشته است؛ هر چند در مقایسه با فصل بهار-یک فصل قبل- افزایش 15 درصدی را تجربه کرده است.
هر چند افزایش فصلی حجم ساخت و سازهای جدید به لحاظ افزایش تیراژ فصلی ساخت و ساز را نمی‌توان به معنای خروج بازار ساخت و ساز از رکود تعبیر کرد. این موضوع سه علت مهم و عمده دارد. اولین علت مربوط به نیمه تعطیل و حتی تعطیل بودن بازار ساخت و ساز در فروردین ماه به علت تعطیلات نوروزی است. علت دوم به پایین بودن حجم عرضه جدید به بازار مسکن در تابستان مربوط می‌شود که هر چند ممکن است 15 درصد از عرضه جدید در فصل بهار بیشتر باشد اما همچنان تیراژ ساختمانی بسیار پایین و در محدوده رکودی است. عامل سوم به حجم بسیار کم واحدهایی که مجوز ساختمانی دریافت کرده‌اند نسبت به دوره‌های رونق ساختمانی مربوط می‌شود.
در شرایطی که در سال‌های ابتدایی دهه 90 در هر فصل به طور معمول و میانگین بیش از40 هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می‌کرد این میزان در تابستان سال گذشته به کمتر از 15 هزار واحد مسکونی تنزل کرده است. براساس آمارهای رسمی، تابستان سال گذشته تنها 12 هزار و 500 واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان نیز نه تنها آماری بسیار اندک به لحاظ عرضه جدید طی یک فصل محسوب می‌شود که حتی در مقایسه با تابستان سال 99 (ششمین سال رکود ساختمانی)، افت حدود 10 درصدی داشته است.
آمارها نشان دهنده ادامه رکود در بازار ساخت و ساز هم در شهر تهران و هم در کشور است. در کشور نیز در حالی که در سال‌های ابتدای دهه 90 سالانه بیش از 600 هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می‌کردند این میزان در سال‌های اخیر به حدود نصف کاهش یافته است. نشانه‌ها و پیامدهای رکود در بازار ساخت وساز هم در شهر تهران و هم در کشور خود را در شکل کاهش عرضه جدید به بازار مسکن، افزایش شکاف قیمت بین واحدهای نوساز و واحدهای با عمر بنای بالاتر و در نتیجه کاهش سهم معاملات واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن نشان داده است. ضمن اینکه کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و در نتیجه افزایش شکاف بین حجم عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، خود یکی از مهم‌ترین عوامل شتاب‌دهنده به جهش قیمت مسکن طی سه سال اخیر-فاصله سال‌های 97 تا پایان 99- بوده است.
منشأ رکود ساختمانی
بررسی‌های صورت گرفته حاکی است دست‌کم سه عامل مهم در شکل‌گیری و افزایش عمق رکود ساختمانی در سال‌های اخیر مؤثر بوده است. شاید بتوان از جهش قیمت مسکن به عنوان متهم ردیف اول رکود ساختمانی و افزایش عمیق آن و همچنین جهش هزینه‌های ساخت به عنوان متهم ردیف دوم یاد کرد. با این حال نباید نقش عوامل بیرونی را در افزایش عمیق رکود ساختمانی سال‌های اخیر نادیده گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور و همچنین در شهر تهران به فاصله سال‌های 95 تا 1400 بیش از 7.5 برابر رشد کرده است. در بازار زمین  که گران‌ترین جزء ساختمانی محسوب می‌شود و در تهران بیش از 70 درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهد، این میزان رشد به مراتب بیشتر است. در تهران به فاصله سال 95 تا 1400 متوسط قیمت زمین بیش از 10 برابر رشد کرد. در همین بازه زمانی تورم در بازار کشوری زمین نیز معادل بیش از 11 درصد بوده است که نشان دهنده رشد شدید هزینه ساخت  و ساز در کنار جهش شدید قیمت مسکن در معاملات خرید و فروش املاک است. عامل اول یعنی جهش شدید قیمت مسکن منجر به حذف بخش زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار به دلیل گرانی و عدم قدرت خرید کافی شد. بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن به دلیل این شکاف و افزایش روزافزون آن به اجبار از بازار رانده شدند و در نتیجه به علت نبود مشتری مؤثر برای واحدهای ساخته شده، سازنده‌ها نیز انگیزه خود را برای ساخت و ساز از دست داده و تیراژ ساختمانی افت کرد. گرانی هزینه‌های ساخت و ساز و رشد خیره کننده بهای زمین و همچنین تورم شدید مصالح ساختمانی نیز این رکود را دامن زد. در این میان، نبود سیاست‌های مؤثر در سال‌های اخیر برای افزایش عرضه به بازار مسکن و رهاسازی کامل مأموریت مهم تأمین مسکن برای آحاد جامعه بخصوص گروه‌های کم درآمد، وضعیت دسترسی به مسکن را برای گروه‌ها و اقشار فاقد مسکن در کشور دشوارتر از قبل کرد.
 نسخه نجات‌بخش
گزارش‌ها نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر به دلیل عقب‌نشینی متولیان مسکن از امر ساخت و ساز برای پاسخ به نیاز متقاضیان، بخصوص گروه‌های کم‌درآمد، شرایط در بازار مسکن و همچنین بازار اجاره برای گروه‌های فاقد مسکن روز به روز دشوارتر شد. با این حال، همزمان با آغاز به کار دولت سیزدهم، در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی، بازگشت دولت به سیاست مداخله برای تأمین مسکن گروه‌های فاقد مسکن کلید خورد. براساس قانون جهش تولید مسکن و به منظور اجرای آن، دولت سیزدهم برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را برای مدت چهار سال در دستور کار خود قرار داده است. مطابق با اعلام وزارت راه و شهرسازی، تاکنون بیش از 5 میلیون نفر از متقاضیان این واحدها اقدام به ثبت نام در سامانه نهضت ملی کرده‌اند و عملیات اجرایی بخشی از این واحدها در مناطق مختلف کشور نیز آغاز شده است. کارشناسان معتقدند با اجرای این سیاست ضمن افزایش تیراژ ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن، تعداد قابل توجهی از گروه‌های فاقد مسکن خانه‌دار شده و بخش زیادی از تقاضای مسکن پاسخ داده می‌شود. در واقع این طرح پاسخی مناسب به تقاضای جدید و انباشته شده مسکن در سال‌های اخیر است. پیش‌بینی می‌شود از امسال و همزمان با افزایش تیراژ ساختمانی ناشی از اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال، بازار ساخت و ساز و مسکن نیز از وضعیت رکودی خارج شود.