خانه های مشکل‌دار نمی‌سازیم

گروه اقتصادی/ در ساخت مسکن‌ انبوه و برنامه‌های جامع مسکن، مهم‌ترین موضوع ساخت‌و‌ساز، جانمایی و مکان‌یابی مناسب است. یعنی مسکن باید در مکانی ساخته شود که تمام شرایط زندگی در بعدهای مختلف، در آن فراهم شود. تأمین زیرساخت‌ها و روبناها و ساخت مسکن در مکانی که دسترسی ساکنان به خدمات مختلف امکانپذیر باشد، اصلی‌ترین مشخصه ساخت‌وسازهای جدید است. طرح‌های ملی ساخت مسکن در دوره‌های مختلف مشکلاتی را از نظر مکان‌یابی داشته که هدف جمعیت‌پذیری را در این مکان‌ها تأمین نکرده است. دولت تأکید دارد که در برنامه جدید تولید ملی مسکن، اراضی ساخت مسکن مشکلات مکان‌یابی طرح‌های قبلی را ندارد. فرزانه صادق مالواجرد، معاون معماری و شهرسازی وزیرراه و شهرسازی با اشاره به اینکه زمین ساخت مسکن در نهضت ملی باید مجوز دبیرخانه شورای‌عالی معماری و شهرسازی را داشته باشد، گفت: جانمایی نهضت ملی مسکن، با رعایت تمام اصول شهرسازی است.
وزیر راه و شهرسازی تأکید کرده است که ساخت مسکن نهضت ملی مشکلات طرح‌های انبوه‌سازی قبلی مانند مسکن مهر را ندارد. در نهضت ملی مسکن، مشکلات جانمایی چگونه بررسی می‌شود؟
در سنواتی اساساً اراضی‌ای که برای طرح‌های ملی خانه‌سازی در استان‌ها مورد نظر قرار می‌گرفت، نیازی به مجوز شورای‌عالی معماری و شهرسازی نداشت. اما در نهضت ملی مسکن، تمام اراضی که برای جانمایی مسکن در شهرهای بالای 50 هزار نفر جمعیت مشخص می‌شود، در کمیته‌های فنی که نمایندگان شورای‌عالی معماری و شهرسازی اعضای آن هستند، مورد بررسی قرار می‌گیرد و مجوز برای آن صادر می‌شود.
اگر زمینی مجوز شورای‌عالی معماری و شهرسازی را نداشته باشد، ساخت‌وساز در آن انجام نمی‌شود؟
خیر. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، تمام مراحل تأمین زمین در استان‌ها انجام می‌شود و در مرحله آخر دبیرخانه شورای‌عالی معماری و شهرسازی محدوده و کاربری زمین را بررسی می‌کند. مواردی هم بوده که زمینی در استان‌ها تأیید شده، اما دبیرخانه شورای‌عالی به‌خاطر مغایرت آن با قوانین، برای ساخت‌و‌ساز در آن زمین، مجوز صادر نکرده است. مثلاً زمینی برای جهش ملی تولید مسکن معرفی شده بود که در محدوده فرونشست واقع بود، بنابر ضوابط و قوانین بالادست این زمین مصوبه شورای‌عالی را نگرفته است، یا زمینی معرفی شده که در پهنه گسل واقع است، یا اراضی کشاورزی، اراضی که نزدیک به مراکز صنعتی بوده و... بعد از بررسی‌ها در شورای‌عالی مجوز ساخت را نگرفته است. به جرأت می‌گویم در نهضت ملی در اراضی مشکل‌دار یا اراضی بکر کشاورزی و باغی، مناطق حفاظت شده، محدوده گسل و... مسکن ساخته نمی‌شود. در ساخت‌و‌ساز نهضت ملی مشکلاتی را که در جانمایی در مسکن مهر داشتیم به هیچ‌وجه نخواهیم داشت.
کاربری اراضی، مثلاً اراضی کشاورزی برای ساخت مسکن، امکان تغییر دارد؟
تمام مصوبات شورای عالی معماری و شهرسازی در تأمین زمین نهضت ملی مسکن، براساس اصول قانون نهضت ملی مسکن است. قانون جهش تولید، ساخت مسکن در اراضی کشاورزی درجه یک را ممنوع کرده است. اراضی کشاورزی بنابر قابلیت و مرغوبیت که بتوان در آن کشاورزی کرد، درجه‌بندی می‌شود. شورای‌عالی معماری و شهرسازی کاملاً تلاش می‌کند در تأمین زمین نهضت ملی بندهای مختلف این قانون اعمال شود. کاربری و نوع زمین، مشخص است و اساساً اگر زمین کاربری و مرغوبیت زمین کشاورزی را داشته باشد، تغییر کاربری آن برای استفاده در نهضت ملی مسکن ممنوع است. اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهری است. اگر این اراضی به منظور ساخت مسکن تغییر کاربری داده شود باید به محدوده شهری ملحق شود، بنابراین امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی برای ساخت مسکن وجود ندارد.
اراضی مورد نظر در سه مرحله مورد ارزیابی قرار می‌گیرد؛ وزارت جهاد کشاورزی، کارگروه‌های زیربنایی و شوراهای برنامه‌ریزی استان‌ها و دبیرخانه شورای‌عالی معماری و شهرسازی کاربری زمین‌ها را بررسی می‌کنند، اگر زمین کشاورزی باشد بنابر استعلاماتی که وزارت جهاد کشاورزی به ما می‌دهد، قطعاً قابلیت ساخت‌و‌ساز را نخواهد داشت. شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه این شورا در خصوص الزامات شهرسازی مربوط به تأمین اراضی مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن را به استانداران در تمام استان‌ها ابلاغ کرده است. بر این اساس هرگونه الحاق به محدوده و توسعه در اراضی حاصلخیز کشاورزی (درجه ۱و۲)، جنگل‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌ها و ذخیره‌گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیکی، بستر و حریم رودخانه‌ها، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایل‌نشین‌ها و مناطق محیط زیستی (مطابق تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن) ممنوع است.
چه نوع اراضی برای ساخت مسکن در نهضت ملی در اولویت است؟
بهترین راهکار برای تأمین زمین نهضت ملی که کمترین آسیب را بر اراضی با کاربری کشاورزی و موضوعات محیط زیستی وارد کند، توجه ویژه به اراضی داخل محدوده‌های شهری است که مهم‌ترین این اراضی، بافت‌های فرسوده، حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی است که در سال‌های گذشته شکل گرفته است. اگر سیاست اصلی تأمین زمین در داخل محدوده شهری باشد قطعاً از این طرح نتایج بهتری می‌گیریم. در بافت‌های فرسوده تمام زیرساخت‌ها وجود دارد، در این بافت‌ها برنامه‌های جامع شهری و جمعیت‌پذیری بعدی طراحی شده است، تأمین خدمات پشتیبانی بیشترهم، در این محدوده‌ها امکانپذیر است. براساس یکی از ماده‌های قانون جهش تولید، اراضی دولتی در اولویت واگذاری زمین برای این برنامه است.
چه ارگان‌هایی بیشترین زمین دولتی را در اختیار دارند؟
ارگان‌های دولتی، زمین‌هایی را که در داخل محدوده‌های شهری در اختیار دارند باید برای ساخت مسکن به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند. این اراضی مثلاً می‌تواند شامل اراضی دانشگاهی بسیار وسیعی باشد که بیشتر از اراضی آموزشی مورد نیاز است... در این اراضی زیرساخت‌ها و خدمات موجود است و اگر این اراضی به وزارت راه و شهرسازی واگذار شود برنامه‌ریزی و سیاستگذاری بهتری را می‌توان برای جهش ملی تولید مسکن اجرا کرد. اصلی‌ترین منبع تأمین زمین مورد نیاز طرح اراضی دولتی متعلق به وزارت راه و شهرسازی در داخل محدوده شهرها و اراضی متعلق به سایر دستگاه‌های دولتی و عمومی در داخل محدوده شهرهاست. کمیسیون ماده ۵ مجاز است کاربری اراضی مازاد متعلق به دولت، واقع در محدوده شهرها را مشروط بر اینکه به کاربری‌های خدماتی هفتگانه پشتیبان سکونت (فضای سبز، ورزشی، فرهنگی هنری، مذهبی، تأسیسات و تجهیزات شهری، آموزشی و درمانی) اختصاص نداشته باشند بدون تأمین زمین جایگزین به مسکونی تغییر دهد.
در برنامه ساخت انبوه، چه نوع ساخت‌و‌سازی اولویت دارد؟
براساس مصوبه شورای‌عالی، برنامه شهری مدون برای شهرک‌سازی اجرا می‌شود. این شهرک‌ها صرفاً مسکونی نیست و طیفی از انواع شهرک‌ها، خواهد بود. تجربه نشان داده است شهرک‌سازی بسیار چابک‌تر است و زودتر از طرح‌های دیگر ساخت‌وساز به نتیجه می‌رسد.
وقتی واحد مسکونی شکل می‌گیرد، خدمات آن هم باید شکل بگیرد. اینکه مسکن ساخته شود ولی خدمات آن ساخته نشود، در شهرک‌سازی اتفاق نمی‌افتد. هم اراضی دولتی و هم اراضی بخش خصوصی در شهرک‌سازی‌ها مورد نظر است. در مدت اخیر ساخت شهرک در شهر سنندج مصوب شده است که این شهرک مشکل مسکن سنندج را تا حدودی رفع می‌کند. در استان البرز و استان‌های شمالی نیز ساخت شهرک در حال پیگیری است که به سکونت توأم با خدمات کمک می‌کند. شهرک‌ها باید خارج از حریم شهرها ساخته شود. همه استعلامات انجام می‌شود و شهرک‌ساز موظف به تأمین خدمات است. پروانه ساخت شهر وقتی صادر می‌شود که خدمات به موازات ساخت مسکن تأمین شود. بخش خصوصی و مالکان شخصی زمین می‌توانند در چهارچوب ضوابط شورای‌عالی معماری و شهرسازی، درخواست ساخت شهرک داشته باشند. اراضی دارای مالک خصوصی مشکلی برای ساخت مسکن به‌صورت شهرک را ندارد. چون در شهر تهران به هیچ‌وجه افزایش محدوده را نخواهیم داشت برای ساخت مسکن در قالب نهضت ملی در استان تهران و در شهرهای جدید مکان‌یابی برای ساخت شهرک قابل بررسی است تا از این طریق مشکل کمبود مسکن در استان تهران رفع شود.