ریزش طبقاتی از جنوب به حاشیه

حمیده امینی فرد
خبرنگار

میانگین نرخ مسکن در تهران به عدد 47 میلیون تومان رسیده است. هم اکنون 51 درصد جمعیت کلانشهر تهران مستأجرند که با این اعداد و ارقام فاتحه خانه‌دار شدن را خوانده‌اند! شهردار تهران چند وقت پیش اعلام کرده بود که دوره انتظار مسکن در پایتخت برای یک فرد عادی 67 سال است، (اگرچه برخی آمارها این دوره را برای یک خانوار کارگری حداقل بگیر بیش از 100 سال هم اعلام کرده‌اند.) علیرضا زاکانی البته در مراسم انعقاد تفاهمنامه ساخت مسکن برای استادان دانشگاه صنعتی شریف ابراز امیدواری هم کرده بود که دیگر کسی آرزوی خانه‌دار شدن نداشته باشد و مسکن برای تهران‌نشین‌ها به یک امر قابل دسترس تبدیل شود! این البته برای آن دسته از خانوارهایی که در همین کلانشهر تهران از شمال به مرکز، سپس به جنوب و درنهایت به حاشیه رانده شده‌اند، بیشتر شبیه یک وعده غیرقابل اجراست تا آرزویی که زمانی به دست شهردار تهران محقق شود! با این همه باید از مدیریت شهری تهران پرسید با تشکیل قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران از بهمن ماه سال گذشته تا چه اندازه توانسته به این آرزوی تقریباً محال نزدیک شود؟
خانه‌های خالی چاره درد مسکن نیست!
سیدمهدی هدایت، سرپرست سازمان نوسازی شهرداری تهران با بیان اینکه تأمین مسکن در پایتخت یک اضطرار است، به «ایران» می‌گوید: «هم اکنون حدود 50 درصد از ساکنین شهر تهران مستأجرند. مردم شهر تهران سالانه به علت گرانی مسکن به خارج از تهران رانده می‌شوند. در مقطعی کسی علاقه‌مند نبود از تهران به پردیس برود، اما الان اغلب افرادی که در پردیس ساکن‌اند، در گذشته در تهران زندگی می‌کردند. درباره پرند هم همینطور! متأسفانه ریزش طبقاتی از شمال به جنوب و از جنوب به حاشیه شهر به علت گرانی مسکن درحال رخ دادن است. هم اکنون دوره انتظار مسکن در شهر تهران به بیش از 60 سال رسیده است. چرا؟ چون عرضه و تقاضایی که می‌توانست تعادل ایجاد کند، وجود ندارد!»
او خطاب به منتقدانی که راه‌حل را در فعال کردن حدود 500 هزار خانه خالی در تهران می‌دانند، می‌گوید: «عمده واحدهای خالی در شمال شهر و با متراژهای بالا قرار دارد. یعنی اغلب واحدهایی است که با نیت سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند که برخی بانک‌ها هم در آنها نقش دارند. اما مسأله اینجاست که ما در قرارگاه مسکن به‌دنبال خانه‌دار کردن افرادی هستیم که استطاعت خرید و اجاره این خانه‌ها را ندارند. یعنی آن 50 درصدی که اغلب در دهک‌های درآمدی متوسط و پایین نشسته‌اند. بنابراین نمی‌توانیم روی خانه‌های خالی شمال تهران سرمایه‌گذاری کنیم، چون با هر منطق و نرخ حمایتی بازهم این طبقات از پس واحدهای لاکچری 400 متری بر نمی‌آیند! در نتیجه به سراغ روش جایگزین رفتیم که همان تولید مسکن در تهران است.»
برخی البته بر این باورند که تهران از نظر واحدهای مسکونی به ظرفیت اشباع رسیده و اگر جمعیت به سمت حاشیه شهرها سرریز شده است، نه به علت نبود خانه که به علت گرانی واحدهای مسکونی برای اجاره یا خرید است. این افراد مخالف مسکن‌سازی‌های جدید در تهران هستند و معتقدند باید از ظرفیت واحدهای خالی استفاده کرد. به گفته آنها هر نوع مسکن‌سازی جدید منجر به افزایش جمعیت می‌شود که خود خطر گرانی مسکن را به علت کمبود عرضه بالا می‌برد. با وجود این هدایت خطاب به مخالفان به پژوهشی استناد می‌کند که بر مبنای آن، این نظریه رد می‌شود. او می‌گوید: «ما معتقدیم در شهر تهران تولید مسکن منجر به افزایش جمعیت نشده. طی یک دوره 10 ساله (از سال 85 تا 95) بیش از یک میلیون و 300 هزار واحد پروانه صادر شد که عمده آنها نیز منجر به ساخت مسکن شده است، اما نکته جالب اینکه در این مدت حدود 862 هزار نفر به جمعیت شهر اضافه شده که حتی اگر تعداد خانوار را 3 در نظر بگیریم، باید 4 میلیون نفر به جمعیت تهران اضافه می‌شد که این اتفاق نیفتاد. چون عمده این واحدها صرف ازدواج و تخریب و بازسازی شد. پس این‌طور نیست که هرمسکن منجر به تولید جمعیت شود.»
وی با بیان اینکه تهران همچنان کمبود مسکن دارد، می‌گوید: «ما در تهران 4 هزار و 400 هکتار بافت فرسوده داریم که با توجه به شاخص‌های جدید ابلاغی از سوی شورای عالی، حدود 40 درصد از مساحت تهران می‌شود، (البته نقشه‌ها را آماده کرده‌ایم و در آینده‌ای نزدیک هم به تصویب کمیسیون ماده 5 می‌رسد). پس ما نمی‌توانیم بافت فرسوده را رها کنیم و نوسازی نکنیم. چراکه از هر پلاک فرسوده به طور متوسط 5 واحد مسکن تولید می‌شود. در بحث نهضت ملی مسکن هم به این کار نیاز داریم و براین اساس حتماً باید شهرداری‌ها ورود کنند وگرنه برنامه زمین می‌ماند.»
او با تأکید بر ورود دولت به بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی به اقدامات قرارگاه جهادی مسکن اشاره کرده و می‌گوید: «ما به قرارگاه با سه رویکرد ورود کرده‌ایم. اول اینکه همه عوامل صدور پروانه عضو قرارگاه شده‌اند. براین اساس کارهای پژوهشی زیادی انجام دادیم تا موانع صدور پروانه را رفع کنیم، الان زمان صدور پروانه به زیر 6 ماه رسیده، درحالی که قبلاً حدود 36 ماه بود. بخش دوم اینکه ظرفیت‌های مسکنی شهر تهران مثل بافت فرسوده و اراضی رها شده را شناسایی کردیم. ضمن اینکه با مالکان نزدیک به 400 هزار واحد، تفاهمنامه امضا کرده‌ایم که از دل این تفاهمنامه‌ها حدود 86 هزار واحد پروژه درآمده است که در مراحل مختلف صدور پروانه قرار دارند. اگر قرارگاه نبود، ما نسبت به سال قبل 11 درصد افت پروانه را شاهد بودیم. اما الان اگر قرار باشد به این پروژه‌ها وزن بدهیم، به طور متوسط صدور پروانه نسبت به سال گذشته 50 درصد بیشتر خواهد شد. خب این اثر قرارگاه است. رویکرد سوم تمرکز بر بافت فرسوده است. برای تسریع نوسازی در این مناطق بسته‌های تشویقی مثل رایگان کردن صدور پروانه و وام 450 میلیون تومانی درنظر گرفته‌ایم.
جعفر شربیانی، نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران معتقد است که «شهرداری در یک بخش درگیر موضوع مسکن است، اما اینکه مسئول تأمین مسکن در تهران باشد نه این‌طور نیست! در واقع شهرداری یکی از چندین دستگاهی محسوب می‌شود که دراین زمینه تأثیرگذار است البته اثر آن در مقایسه با دستگاه‌های دیگر کمتر است. به هرحال مسکن با مؤلفه‌های دیگری مثل اقتصاد کلان و عدم توازن میان عرضه و تقاضا سروکار دارد و هم اکنون از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. شهرداری تنها می‌تواند فرایند صدور پروانه را تسهیل کرده و سرعت ببخشد. ما حتی اگر قرارگاه جهادی مسکن هم داشته باشیم بازهم تکالیف شهرداری در این حوزه مشخص است البته ما برنامه‌هایشان را دیده و متوجه شده‌ایم که شهرداری تنها نقش تسهیلگری دارد. سیاست‌های کلی را دولت باید برای تعدیل قیمت مسکن تبیین کند، اما در حوزه صدور پروانه که یکی از معضلات سازنده‌هاست و می‌دانیم نسبت به گذشته کاهش داشته، شهرداری می‌تواند مؤثر باشد.»
خداحافظی با مسکن ارزان در حاشیه
میثم مهرپور، کارشناس مسکن هم با شربیانی هم‌عقیده است. او با تأکید بر اینکه تا وقتی مصرف از حالت سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل نشود، اتفاق مثبتی برای کاهش نرخ‌ها نمی‌افتد، به «ایران» می‌گوید: «موضوع مسکن به طور کلی زیرمجموعه اقتصاد کلان است و تا زمانی که مشکل اقتصاد کلان حل نشود، نمی‌توان انتظار داشت مشکل مسکن حل شود. مشکل فعلی مسکن حتی با ورود دولت در نگاه کلان هم قابل حل نیست چه برسد به اینکه بخواهیم به ورود شهرداری‌ها دل خوش کنیم. مشکل اصلی این است که مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و در حال حاضر منابع مالی مازاد به سمت خرید و فروش مسکن می‌رود و شکل سفته‌بازی پیدا کرده است. درحالی که مسکن یک کالای مصرفی است.»
او می‌گوید: «تا وقتی که این بازار سود داشته باشد قیمت مسکن همین‌طور افزایش می‌یابد. الان نرخ مسکن حتی از سطح عمومی تورم بالاتر رفته و همچنان هم در حال صعود است. تا زمانی که با هر افزایش نرخی، معامله مسکن در بنگاه‌ها صورت بگیرد، نمی‌توان گفت در این قیمت متقاضی وجود ندارد. وقتی حتی یک خرید و فروش انجام می‌شود، پس نرخ منطقه شکل گرفته و همچنان خرید مسکن سودآور است. برخی حرف‌های آقایان شعاری است. توقعی هم از شهرداری وجود ندارد چون اصولاً ابزاری برای این کار در اختیار ندارد ما کم کم باید با پدیده‌ای با عنوان مسکن ارزان حتی در حاشیه شهرها هم خداحافظی کنیم. تنها راه‌حل اهدای زمین رایگان توسط دولت و ساخت از سوی انبوه‌سازان است، مثل مسکن مهر چون ساخت هر مترخانه با حداقل کیفیت حدود 8-7 میلیون تومان هزینه در بردارد. حتی اگر قیمت زمین را صفر در نظر بگیریم همه حمایت‌های دولتی هم باشد با همه این تفاسیر ساخت یک واحد 75 متری 500 میلیون تومان فقط هزینه ساخت می‌خواهد. پس مسکن ارزان حتی اگر دولت ریالی هم سود نکند، وجود ندارد.»
زمان صدور پروانه کاهش یابد
علیرضا روحی، یکی از سازندگان قدیمی شهر تهران درباره اینکه شهرداری چگونه می‌تواند در راستای متعادل نگه داشتن نرخ مسکن مؤثر واقع شود، به «ایران» می‌گوید: «عمده‌ترین کاری که از دست شهرداری بر می‌آید تسهیل صدور پروانه و البته کاهش عوارض ساختمانی است. متأسفانه برخی مناطق شهرداری الان قانون را دور می‌زنند، مثلاً در یکی از مناطق مرکزی تهران، پهنه طرح تفصیلی (آر 251) است یعنی 50 درصد به علاوه دو. شهرداری اما می‌گوید اگر شما 60 درصد به‌علاوه دو، سطح اشغال بگیرید می‌توانید آن 10 درصد را خلاف بگیرید و مثلاً پاسیو بزنید و بعداً آن را بپوشانید. خب در یک ساختمان 5 طبقه هر طبقه پاسیو 55-60 متر، می‌شود 300 متر مازاد که اگر بخواهید درازای هر متر 5 میلیون تومان به شهرداری بدهید، باید یک میلیارد و 500 میلیون تومان خلافی بدهید که همان تراکمی که دو سال پیش می‌دادند را بدهند. علاوه‌بر این باید روز اول 400-500 میلیون تومان فیش برای جواز واریز کنید. اینها را بگذارید در کنار نرخ بالای مصالح! چرا باید سازنده هر کیسه سیمان را 70 هزار تومان بخرد؟ خب یک طرف ماجرا دولت است، طرف دیگر هم شهرداری نشسته است که می‌توانند این بازار را مدیریت کنند، اما این اتفاق نمی‌افتد. به‌عنوان کسی که سال‌هاست کار ساخت و ساز انجام می‌دهم معتقدم که بازار مسکن باید به بخش خصوصی واگذار شود. باید عرضه زیاد شود، چون با این نرخ مسکن، قطعاً میزان تقاضا محدود خواهد بود. الان در مناطقی مثل هاشم‌آباد، اتابک، خاور شهر نرخ هر متر خانه به 25 میلیون تومان رسیده، یک واحد 60 متری هم حساب کنید باید یک میلیارد و 500 میلیون تومان بپردازید. خب این در توان چه کسی است؟ یک کارمند هم از عهده این مبالغ بر نمی‌آید چه برسد به طبقه کارگری! شهرداری می‌تواند نرخ صدور پروانه را کاهش دهد، دولت هم باید هزینه مصالح را پایین بیاورد.»