چگونه هزینه ساخت مسکن انبوه را کاهش دهیم؟

مهدی روانشادنیا
 استاد دانشگاه
برای کاهش هزینه‌های ساخت در انبوه‌سازی، باید فناوری ساخت تغییر کند. فناوری فعلی در حوزه ساخت، سنتی است که ساختمان را از نظر وزنی سنگین می‌کند و هزینه را افزایش می‌دهد. لازمه تحول در فناوری این است که مقیاس سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان بزرگتر شود و به سمت انبوه‌سازی حرکت کنیم. تسهیل صدور پروانه ساختمانی، کاهش زمان صدور پروانه و کاهش هزینه صدور، در کاهش هزینه تمام شده ساخت مسکن مؤثر است. تسهیل صدور پروانه، فضای کسب و کار برای فعالان صنعت ساختمان و سازندگان را بهبود می‌بخشد. افزایش تولید و تغییر در تکنولوژی تولید نهاده‌های ساختمانی، هزینه تولید مصالح ساختمانی و در نهایت هزینه ساخت مسکن را کاهش می‌دهد. این سه راهکار، می‌تواند برنامه‌های دولت برای ساخت مسکن را با هزینه مالی کمتری پیش ببرد و در نتیجه قیمت تمام شده برای مصرف کننده هم، که عمدتاً اقشار ضعیف جامعه هستند کاهش دهد. موضوع دیگر در ساخت مسکن ارزان قیمت، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت است. تسهیلات بانکی مسکن در ایران چند ایراد دارد که باعث می‌شود تسهیلات بانکی درصد کمی از هزینه‌های ملک را پوشش دهد. در بیشتر کشورها، تسهیلات بانکی 80 درصد هزینه عرضه مسکن را پوشش می‌دهد. برای مثال متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 32 میلیون تومان است، هزینه خرید واحدی 100 متری با این قیمت حدود 3 میلیارد و 200 میلیون تومان است اما بیشترین مبلغ وام در شهر تهران 480 میلیون تومان است که بخشی از آن برای خرید اوراق هزینه می‌شود. به این ترتیب وام حدود 10 درصد هزینه خرید مسکن را در شهر تهران پوشش می‌دهد. از سوی دیگر با توجه به شرایط درآمدی خانوار، نتیجه می‌گیریم دوره بازپرداخت تسهیلات باید افزایش پیدا کند تا اقساط وام با توان وام گیرنده متناسب باشد. نرخ بهره وام مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف بالاست همین باعث می‌شود هزینه تأمین مسکن برای این اقشار بالا باشد. پایین آمدن نرخ بهره به کاهش هزینه نهایی تأمین مسکن کمک می‌کند.