مهم‌ترین چالش‌های حقوقی مالکان و مستأجران

  فرناز قلعه‌دار

شاید امروزه به جرأت بتوان گفت ضرب‌المثل قدیمی «اجاره‌نشینی، خوش نشینی» به طور کلی تغییر کرده و شاید هم به فراموشی سپرده شده است. چرا که اگر قشر مرفه جامعه را که همیشه استثنا هستند کنار بگذاریم، در سال‌های اخیر بخصوص 10 سال گذشته وضعیت مسکن و اجاره خانه به گونه‌ای تغییر کرده که دیگر کمتر مستأجری را پیدا می‌کنید که با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها و مشکلاتی که برخی مالکان برایشان به وجود می‌آورند، بتواند طعم خوش نشینی را بچشد و بخواهد در خانه مردم اجاره‌نشینی کند. هر ساله با آغاز فصل نقل و انتقالات و تعطیلی مدارس، آنها که مستأجرند - بر اساس آمار حدود پنج و نیم میلیون نفر در کشور می‌شوند- مجبورند وقت و انرژی فراوانی را صرف پیدا کردن خانه مناسب دیگری کنند یا اگر هم خیلی خوش‌شانس باشند و صاحبخانه‌ای منصف داشته باشند مبلغی روی کرایه بگذارند و برای یک سال دیگر قراردادشان را تمدید کنند و دیگر زحمت پیدا کردن خانه و اسباب‌کشی و... را نکشند. اما اینها فقط بخشی از مشکلات اجاره نشینی است و قسمت مهم‌تر آن به معضلاتی بر می‌گردد که در واقع ناشی از ناآگاهی مستأجران و البته برخی مالکان نسبت به حقوق قانونی‌شان است. عقد قرارداداجاره، اقدامی حقوقی است که سهل‌انگاری در آن تبعات بسیاری برای طرفین خواهد داشت.

 مفهوم عقد اجاره
فیروزه امینیان - پژوهشگر حقوقی- در تعریف قرارداد اجاره به «ایران» می‌گوید: از لحاظ لغوی اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. البته برای اینکه بدانیم مفهوم اجاره در دیدگاه قانونگذار چیست باید نگاهی به قانون مدنی داشته باشیم. مطابق ماده 466 این قانون، اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره (مورد اجاره) می‌شود پس می‌تواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند. در این رابطه حقوقی، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند. اما در اینجا تنها به این نکته بسنده می‌کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است. همچنین طبیعی است که اجاره به رایگان صورت نمی‌گیرد، بلکه معوض است و هر گونه تغییری در این «عوض» گاه منجر به باطل شدن عقد اجاره می‌شود. از لحاظ پیشینه تاریخی نیز نخستین قانون و مقررات خاص روابط موجر و مستأجر اماکن مسکونی و تجاری و کسب و پیشه در کشور ما در سال 1339 وضع شد که طی سال‌ها پس از تحولات و وضع قانون جدید موجر و مستأجر در تاریخ 26/5/76 آئین‌نامه اجرایی مربوط به این قانون در سال 1378 تنظیم شد.
دکتر علی روحی‌زاده کیکانلو - عضو هیأت علمی دانشگاه - نیز درباره قوانین موجود به «ایران» می‌گوید: در قراردادهای اجاره مرسوم یا همان قراردادهای اجاره محل‌های مسکونی و تجاری، دخالت دولت کم رنگ‌تر است، زیرا بر عکس روابط کارگر و کارفرما که دولت‌ها در این روابط به نفع کارگران و به منظور ایجاد توازن اجتماعی قشر ضعیف‌تر یعنی کارگران ورود پیدا کردند در این جا تا زمانی که چنین دخالتی ضرورت پیدا نکند دولت وارد عمل نشده و تنظیم چنین روابطی را بر عهده خود اشخاص واگذار می‌کند. هر چند قانونگذار قبل از انقلاب در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و در راستای حمایت بیشتر از مستأجرین و بر خلاف مقررات مندرج در قانون مدنی، اصل رضایی بودن قرارداد اجاره را تا حدود زیادی نادیده گرفت و موجر را حتی پس از انقضای مدت اجاره مکلف به رعایت مفاد قرارداد اجاره دانست، به نحوی که برخی از حقوقدانان در این خصوص معتقد بودند الزامی که قانون مزبور برای موجر در تجدید اجاره به وجود آورده از همه بدعت‌های آن چشمگیرتر است. اما این قانون مدت زمان زیادی دوام نیاورد و قانونگذار در سال 1362 اجاره اماکن مسکونی را از قانون مزبور جدا کرد و سرانجام در سال 1376 قانون روابط موجر و مستأجر به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و از مهر همان سال نیز لازم‌الاجرا شد. به موجب ماده یک این قانون، رعایت مفاد آن در مورد تمامی اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و... ضروت دارد.
 دیدگاه قانونگذار در خصوص قراردادهای اجاره
این حقوقدان در ادامه می‌گوید: با نگاهی اجمالی به مقررات مندرج در قانون مصوب 1376 چنین استنباط می‌شود که قانونگذار با تلقی روابط موجر و مستأجر به عنوان یک رابطه خیلی خصوصی، دخالت خود را در تنظیم روابط قراردادی به حداقل رسانده است و دیگر ردی از حمایت‌های گسترده از مستأجر همچنانکه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مشهود بود، پیدا نمی‌شود. به عنوان مثال قانونگذار در ماده 3 قانون اخیرالتصویب به موجر این حق را داده که حتی با اجاره نامه عادی طی مدت یک هفته از تاریخ تقدیم دادخواست، دستوری مبنی بر تخلیه ملک مورد اجاره از مقام قضایی دریافت کند (در حال حاضر صدور چنین دستوری، به موجب بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت شورای حل اختلاف است) که در مقایسه با قانون سال 1356 حمایت به مراتب کمتری را از مستأجر به عمل آورده است. از این‌رو آنچه مشخص است اینکه قانونگذار به هر دلیلی نخواسته تا در روابط بین موجر و مستأجر مداخله کند یا اینکه وزنه حمایت‌های وی به طرف مستأجر سنگینی کند.
 نگاهی به ماهیت عقد اجاره
امروزه اجاره یکی از عقود مهمی است که تعداد زیادی از افراد جامعه با آن سرو کار دارند. افرادی به عنوان موجر یا مالک اموال خودرا به منظور کسب درآمد اجاره می‌دهند واز سوی دیگر عده‌ای به عنوان مستأجر به دنبال رفع اصلی‌ترین نیاز خود یعنی یافتن مسکن هستند. اهمیت عقد اجاره حتی باعث شده دولت‌ها با وضع قوانین خاص به ساماندهی آن بپردازند. این امر باعث شده عقد اجاره به یک قاعده امری تبدیل شود تا جایی که موجر و مستأجر باید تابع قانون خاصی باشند. با این توصیف این سؤال مطرح می‌شود که ماهیت عقد اجاره چیست.
حسن غفوری - پژوهشگر حقوقی- در این رابطه به «ایران» می‌گوید: . ماده 466 قانون مدنی اجاره را عقدی می‌داند که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود... . منظور از «عین» در این ماده، جسم و بدنه و وجود خارجی است. بنابراین زمین و بنایی که روی آن ساخته شده است یا خودرویی که می‌بینیم و لمس می‌شود «عین» است و «منفعت» فایده و حاصل هر چیز است. به عنوان مثال منفعت خانه، آن است که در آن سکونت و زندگی کنند. در این ماده چند قید وجود دارد که ماهیت عقد اجاره را مشخص می‌کند. مهمترین موردی که بدان اشاره شده، تملیکی بودن عقد اجاره است. باید گفت: با انعقاد عقد اجاره مستأجر منفعت عین مورد اجاره را به دست می‌آورد و طبق قانون، مالک حق هرگونه استفاده از ملک خود را دارا است بنابراین مالک می‌تواند آن را اجاره دهد، هبه کند، صلح کند و به عبارتی اختیار تام در استفاده از ملک خود دارد. البته باید توجه داشت با اینکه مستأجر مالک منفعت است اما باید بگوییم قلمرو مالکیت مستأجر بر منافع، تابع قرارداد اجاره است. بنابراین می‌توان حق انتقال به غیر را از مالک یا صاحب خانه سلب کرد و همچنین می‌توان شرایطی را برای استفاده او وضع کرد و این شروط خلاف مقتضای عقد اجاره نیست و آن را باطل نمی‌کند. چنانکه قانون روابط موجر و مستأجر، اصل را بر نداشتن حق انتقال به غیر قرار داده است و خلاف آن را منوط به ذکر در قرارداد می‌داند.
این حقوقدان می‌گوید: ذکرنشدن مدت در قرارداد اجاره باعث بطلان قرارداد می‌شود. بنابراین باید ابتدا و انتهای عقد اجاره مشخص شده باشد. البته می‌توان اجاره را به صورت روزی یا ماهی نیز مشخص کرد. پس با توجه به آنچه گفتیم ماهیت عقد اجاره در یک عبارت «عقدی تملیکی، معوض و موقت» است.
 شرایط تنظیم قرارداد اجاره
یکی از مهمترین مواردی که باید از سوی طرفین عقد اجاره رعایت شود شرایط تنظیم این قرارداد و حتی نحوه نگارش آن است. چرا که ثبت نشدن برخی از موارد ممکن است باعث ایجاد ابهام در استفاده از مورد اجاره و درحقیقت شروع یک اختلاف شود. بنابراین نخستین قدم آشنایی با قوانین مرتبط با موضوع عقد اجاره است.  فیروزه امینیان - حقوقدان - در این‌باره به «ایران» می‌گوید: یکی از نکات مهمی که در عقد اجاره باید مدنظر قرار گیرد ماهیت عقد اجاره است که به‌موجب ماده 468 قانون مدنی آمده: «در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود وگرنه اجاره باطل است.» بنابراین هرگاه منافع مالی به صورت دائم یا بدون تعیین مدت به دیگری منتقل شود، این عقد باطل و حتی در صورت انعقاد آن فاقد آثار حقوقی عقد اجاره است. برای توضیح بیشتر می‌توان به ماده 514 قانون مذکور که می‌گوید: «خادم یا کارگر نمی‌تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی». در این موارد ملاحظه می‌شود، که تملیک منافع باید در مدت زمان معینی انجام شود. نکته‌ای که در اینجا لازم به ذکر بوده این است که مدت عقد اجاره از زمان تشکیل عقد محسوب می‌شودو بافوت هیچ یک از موجر و مستأجر عقد باطل نمی‌شود. مگر اینکه موجر فقط برای مدت عمر خود خانه یا ملک را به مستأجر اجاره داده باشد در این صورت با فوت او عقد اجاره باطل است.
در صورتی که طرفین با عقد اجاره آشنا باشند شرایط اجاره را بدرستی مشخص خواهند کرد. طرفین باید در آن شرایط استفاده از مورد قرارداد، فسخ یا نحوه حل اختلاف را به دقت تعیین کرده باشند. و نکته مهم اینکه سعی شود قرارداد اجاره در دفاتر رسمی یا مشاوران املاک منعقد شود و در صورت امکان کد رهگیری نیز داشته باشد.
 اختلاف بین مالک و مستأجر
تمام مواردی که در بالا ذکر شد برای آن بود که بین مالک و مستأجر اختلافی پیش نیاید. اینکه هزینه‌های تعمیراتی ساختمان باید بر عهده مالک باشد یا مستأجر یا مواردی از این دست باید هنگام عقد قرارداد تکلیفش روشن شود اما اگر این اتفاق رخ نداد و کار به اختلاف رسید باید چه اقدامی انجام داد؟
امینیان می‌گوید: تا زمانی که در مورد اجاره بین موجر و مستأجر اختلافی پیش نیامده باشد یا اینکه طرفین بخواهند اختلاف‌های خود را از طریق توافق و سازش حل کنند بحث مراجعه به دادگاه مطرح نمی‌شود. اما در غیر موارد فوق هر یک از طرفین می‌تواند به مراجع حل اختلاف مراجعه کنند. با بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستأجر مطرح می‌شود به این نکته پی می‌بریم که بیشتر اختلافات بین موجر و مستأجر مربوط به تخلیه عین مستأجره، نپرداختن مبلغ اجاره یا تأخیر در پرداخت اجاره بها و جبران خسارت آن است. البته ممکن است مواردی مانندتأمین هزینه‌های مربوط به خرابی ملک و تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستأجر در هنگام این اختلاف‌ها مطرح شود. به طور مثال در صورتی که مالک بخواهد شکایتی در موارد فوق از مستأجر داشته باشد می‌تواند دادخواست مطالبه اجرت المسمی یا اجرت المثل را به نزدیکترین شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم کند. ضمن آنکه تمامی اجاره‌های معوقه و هزینه‌های مربوط به قبوض آب و برق و تلفن و غیره را نیز می‌تواند مطالبه کند و اگر اجاره‌نامه رسمی بین طرفین باشد از طریق دفتر خانه‌ای که اجاره‌نامه را منعقد کرده است مالک می‌تواند درخواست صدور
اجرائیه کند.
دکتر روحی‌زاده نیز با اشاره به افزایش جمعیت و نیاز روزافزون مردم به مسکن می‌گوید: آنچه بدیهی به نظر می‌رسد این است که چون جامعه ما در حال توسعه است تعداد اشخاصی که فاقد مسکن هستند بویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت اندک نیست. ضمن اینکه بافت جمعیتی کشور نیز جوان است. بنابراین ضرورت دارد دولت برای حمایت از منافع این جمعیت کثیر اقدام‌های حمایتی بیشتری انجام دهد. زیرا اگر از آنها حمایت نشود ممکن است تعادل اجتماعی بهم بخورد و البته آثار سوء آن نیز دامنگیر همه جامعه خواهد شد.