دولت ناگزیر به مداخله در سیاست‌های اجاره نشینی است

گروه اقتصادی/ مرکز پژوهش‌های مجلس با تأکید بر اینکه مداخله دولت در اجاره‌داری در شرایط کرونا امری اجتناب‌ناپذیر است، اعلام کرد: داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هرچیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است.
مرکز پژوهش‌های مجلس با انتشار گزارشی با عنوان «درباره مقابله با شیوع ویروس کرونا، اثرات شیوع ویروس کرونا بر سیاست‌های حمایتی از مستأجران» اعلام کرد: داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هرچیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت براجرای قوانین مورد نیاز است.
در بخش «چکیده» گزارش آمده است: «هم زمان با شیوع ویروس کرونا کووید-19 تقریباً در همه کشورهای جهان وضعیت اضطراری ایجاد و فعالیت‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آموزشی و غیره به تعطیلی کشیده شد؛ با تعطیلی اغلب مشاغل و کسب وکارها وضعیت اقتصادی خانوارها بشدت تحت تأثیر قرار گرفت و در این بین بسیاری از خانوارهای مستأجر، خود را در پرداخت اجاره بهای خانه ناتوان دیدند.
 اقدامات کشورهای دیگر
دولت‌ها نیز برای مقابله و کاهش آثار منفی ناشی از شیوع ویروس کووید-19 اقدام‌های مختلفی را با توجه به شرایط ویژه بحران در پیش گرفته اند که در این میان اقدام برخی دولت‌ها برای ساماندهی وضعیت قراردادهای اجاره بسیار قابل توجه است.
 این دولت‌ها قوانین موقتی را وضع کرده و با الزام اجرای آن تا زمان تداوم شرایط اضطراری یا بیشتر برای حمایت از خانوارهای آسیب دیده همت گمارده‌اند.
اقدامات اتخاذ شده کشورها اغلب طرح‌ها و برنامه‌های بسیار مشابهی هستند. این برنامه‌ها بیشتر مبتنی بر ممانعت از اخراج مستأجر به‌دلیل عدم پرداخت بموقع اجاره بها و در نظر گرفتن فرصتی برای مستأجران جهت تسویه پرداخت‌های معوقه به موجران است.
در اغلب کشورها تمدید قرارداد اجاره به‌صورت اجباری حداقل تا پایان شرایط اضطراری به منظور حفظ افراد در منازل خود و کاهش نقل وانتقالات در نظر گرفته شده است. همچنین برخی دولت‌ها برای جبران بخشی از خسارت‌های مالی و اقتصادی خانوارها بسته‌های حمایت مالی برای مستأجران و مالکان به‌صورت بلاعوض یا وام در نظر گرفته‌اند.
مهم‌ترین نکته در اقدامات اخیر دولت‌ها دسترسی ایشان به زیرساختی به‌نام نظام اجاره‌داری مسکن است که اتخاذ سیاست‌ها و نظارت بر اجرای قوانین را برای دولت‌ها و پذیرش آنها را برای مردم تسهیل کرده است؛ موضوعی که متأسفانه با گذشت حدود یک دهه از تصویب «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» و تأکیدات ذیل ماده (۲) این قانون تا به امروز گام مؤثری در حوزه ساماندهی اجاره‌داری در کشور برداشته نشده است.
با بررسی اقدامات صورت گرفته در کشورهای مختلف و کشور ایران برای حمایت از مستأجران در دورانی که به‌دلیل شیوع ویروس همه‌گیر اغلب کسب وکارها و مشاغل با تعطیلی یا کاهش فعالیت مواجه شده و کاهش درآمد خانوارها مستأجران را در پرداخت اجاره بهای خود دچار مشکل کرده است مشخص می‌شود که به‌دلیل اهمیت برخورداری از سرپناه و تأمین امنیت و سلامت خانواده این قشر از جامعه نیاز به حمایت ویژه دارند.
 مداخله دولت در اجاره‌داری در شرایط کرونا امری اجتناب‌ناپذیر است
در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس آمده است که این گزارش پاسخی دوگانه به مداخله حمایتی یا عدم مداخله دولت در حمایت از اجاره‌داری است که نشان می‌دهد حتی با وجود دشواری‌های اجرایی، ضعف ابزارهای مداخله، تعلل دولت‌ها در ساماندهی بازار اجاره و برخی تلاش‌های ناموفق مشابه، در شرایط اضطراری و مواجهه با شیوع و همه‌گیری بیماری کرونا و آثار مستقیم معیشتی آن، مداخله دولت در اجاره‌داری امری اجتناب‌ناپذیر است.»
تمدید قراردادهای جاری تا ممنوعیت اخراج مستأجران
در بخش «جمع‌بندی» گزارش مرکز پژوهشی آمده است: در این گزارش با بررسی اقدامات صورت گرفته توسط کشورهای مختلف در جهت حمایت از خانوارهای مستأجر مشاهده شد که این اقدامات بسیار سریع اتخاذ شده و اغلب شامل تمدید قراردادهای جاری، ممنوعیت اخراج مستأجران و ایجاد یک مهلت قانونی برای ایشان برای پرداخت و تسویه‌های اجاره‌های معوقه به مدت 3 تا 6 ماه یا تا زمان اعلام رسمی پایان شرایط اضطراری در کشورهاست.
در برخی کشورها در کنار قوانین حمایتی، کمک‌های مالی به‌صورت بلاعوض یا وام و تسهیلات هم برای مستأجران و اقشار آسیب‌دیده و هم برای مالکان در نظر گرفته شده است.
 این اقدامات در قالب قوانین و دستورالعمل‌های موقت وضع و به‌منظور تسهیل عبور از بحران و کاهش آسیب‌های وارده به مردم بخصوص اقشار نیازمند اتخاذ شده‌ است. نکته بسیار حائز اهمیت و مورد توجه در این مقوله اینکه بیشتر کشورهایی که به این سیاست‌های حمایتی مبادرت ورزیده‌اند دارای قوانین کنترل اجاره و سابقه طولانی در نظام اجاره‌داری برای املاک مسکونی هستند و در شرایط اضطراری موجود اقدام به اصلاح موقت قوانین جاری حاکم در کشورشان کرده‌اند.
با این توضیح به‌نظر می‌رسد داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هرچیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است.
فعالیت‌هایی که دولت‌ها در بخش قانونگذاری برای مسکن استیجاری انجام می‌دهند، باید در جهت ایجاد سیستمی باشد که از مسکن استیجاری امن، سکونت‌پذیر و استطاعت‌پذیر حمایت کند.
وجود زیرساخت قابل اتکای اجاره‌داری، امکان بیشتری برای دولت‌ها به منظور اتخاذ و اجرای اقدامات سریع و موقت تسهیل‌بخشی برمبنای قوانین جاری ایجاد کرده و از طرف دیگر پذیرش آن ازسوی جامعه را آسان‌تر می‌کند.
کمبود چنین نظام توانمندی در حوزه اجاره‌داری در کشور ما چه براساس وضعیت موجود مسکن که در سال‌های اخیر در حال تبدیل شدن به یک بحران بخصوص در کلانشهرهاست و چه در شرایط اضطراری ازجمله شیوع بیماری‌های پاندمیک مانند ویروس کرونا که به مداخله کارآمد و به‌موقع دولت نیاز است بیش از هر زمان احساس می‌شود و این در حالی است که با وجود تأکیدات و تکالیف قانونی متعدد برای ایجاد قوانین و نظام اجاره‌داری مسکن در کشور که می‌تواند به‌عنوان یک ابزار نظارتی و کنترلی قوی برای بازار مسکن استیجاری عمل کند کماکان این خلأ در کشور وجود دارد.

آمارنامه
۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند

داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد ۲۴ درصد خانوارهای شهری و ۴.۵ درصد خانوارهای روستایی در سال ۹۸ اجاره‌نشین بوده‌اند.
این گزارش بیانگر آن است که در سال گذشته ۶۷ درصد خانوارهای شهری و بیش از ۸۶ درصد خانوارهای روستایی در مسکن‌های ملکی ساکن بوده‌اند. همچنین حدود ۹ درصد خانوارها در مناطق شهری و روستایی در سایر انواع مسکن مانند خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند.
با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم که طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن ملکی با افزایش روبه‌رو بوده که این معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارها است،به نحوی که در این آمار از سال ۹۳ تا ۹۸ در مناطق شهری ۱.۴ درصد و در مناطق روستایی ۱.۳۹ درصد رشد داشته است.