موانع تحقق بندهای مربوط به بخش مسکن در بودجه

مهدی سلطان‌محمدی
کارشناس ارشد بازار مسکن
در قانون بودجه سال آینده در بخش مسکن، دو طرح مهم مالیاتی گنجانده شده است که شامل دریافت مالیات از خانه‌های خالی و دریافت مالیات از مسکن‌های لوکس است. هدف از این دو طرح عرضه بیشتر مسکن در بازار و در نتیجه تعدیل قیمت در این بازار است. اما تحقق این طرح‌ها با موانعی مواجه است. بزرگترین ابهامی که در مورد اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد جمع‌آوری داده‌ها و وجود ابزارها و زیرساخت‌های لازم است. دسترسی برای وصول این مالیات با توجه به شرایط نرم افزاری و سخت افزاری، پایین است. برای اینکه یک سیاست مالیاتی مؤثر باشد باید نرم افزارها و سخت افزارهای لازم برای تحقق و اجرای سیاست را در دست داشته باشیم. هنوز بانک داده‌ای روشن و شفافی از املاک کشور نداریم. بخشی از مسکن‌هایی که بعد از ایجاد سامانه جدید املاک، نقل و انتقال پیدا کرده در سامانه ثبت است. ولی اطلاعات بخش عمده املاکی که در گذشته معامله شده‌انده یا آنهایی که به‌صورت قولنامه‌ای معامله شده، در سامانه وارد نشده است. راه‌های شناسایی دیگری ممکن است وجود داشته باشد اما راه‌های پردردسر و گرانی است. ابزارهای نرم افزاری جانبی هم می‌تواند کمک کند مانند میزان مصرف آب و برق و قبوض مصارف انرژی یا مکالمات تلفنی واحدهای مسکونی. اما همه این داده‌ها باید در سامانه یکپارچه‌ای گردآوری شود تا از آنها به جمع‌بندی مورد نظر رسید. علاوه بر ابزارهای نرم افزاری به ساختارها و تشکیلات مناسب برای اجرای درست قانون نیاز داریم. چون این پیش نیازها آماده نشده بود با اینکه سال 95 قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد ولی بعد از چندسال هیچ خروجی از این قانون بیرون نیامده است. مقدمات کار برای اجرای قانون آماده نیست. وقتی قانونی تصویب می‌شود باید توجه داشت اجرای آن چه پیش نیازهای می‌خواهد. اگر فرض را بر این بگذاریم که در آینده ‌می‌توانیم تعدادی از این خانه‌ها را شناسایی کنیم می‌توانیم قضاوت داشته باشیم که این قانون چند درصد در بازار مسکن تأثیر مثبت دارد. واقعیت این است که تصور اینکه میلیون‌ها خانه خالی وجود دارد و با اجرای قانون این خانه‌ها برای عرضه در بازار مسکن سرازیر می‌شود، تصور واقع بینانه‌ای نیست و در واقعیت عرضه خانه‌های خالی که طریقه این اهرم مالیاتی است، محدود خواهد بود. هر چه بتوان عرضه را افزایش داد به تعدیل قیمت در بازار مسکن کمک می‌کند و بازار به سمت تعادل در عرضه و تقاضا پیش می‌رود. توجه داشته باشیم در سالیان اخیر میزان عرضه همپای نیازهای جامعه جلو نرفته و گران شدن مسکن موجب کاهش تقاضای مؤثر شده است. به‌خاطر تورم، سیاست‌ها، اعتبارات در دسترس مسکن و محدودیت زمین میزان عرضه محدود شده است. در دهه‌های پیش حتی تا مرز ساخت یک میلیون مسکن در سال رسیدیم اما در سالیان اخیر ساخت و عرضه مسکن به یک سوم یا حداکثر 50 درصد آن رقم قبلی رسیده است. همین از عوامل تشدید بحران مسکن است. هر چه بتوانیم با ساخت یا ابزار مالیاتی عرضه را بیشتر کنیم به تعادل بهتر بازار کمک کرده‌ایم. مسأله دیگر در کاهش ساخت و عرضه مسکن افزایش قیمت زمین است. وقتی دوره افزایش قیمت مسکن را داریم شیب افزایش قیمت زمین بیشتر از شیب افزایش واحد مسکونی می‌شود. دلیل منطقی آن این است که تراکم در شهرهای بزرگ بالای 100درصد است به ازای هر متر زمین 2و نیم تا سه متر واحد مسکونی عرضه می‌کنید به همین دلیل ضریب افزایشی که روی واحد مسکونی داریم با ضریب 2.5 تا 3 برابر به زمین منتقل می‌شود. در دوره کاهش قیمت مسکن، زمین رکود سنگین‌تری نسبت به مسکن دارد. اما این دوره‌ها بسیار کوتاه و محدود است. نکته مهم اینکه دو سوم هزینه مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و برای عرضه زمین به منظور ساخت و ساز هم باید طرح‌های جدیدی اجرا شود.