نسخه Pdf
ایران عصر
«ایران» از ابزارهای جدید کنترل قیمت اجاره‌بها گزارش می‌دهد
افزایش نقش دستگاه‌های نظارتی در ساماندهی بازار اجاره
در قوانین جدیدی که به منظور تثبیت قیمت اجاره‌بها در حال تدوین است، افزایش نظارت بر بازار مسکن از قیمت‌گذاری، عرضه تا ثبت قرارداد در اولویت قرار گرفته است
گروه اقتصادی- در آستانه فصل جابه‌جایی و ثبت قراردادهای جدید در بازار اجاره، سیاستگذاری در این بازار با هدف جلوگیری از افزایش نامتعارف اجاره‌بها، سمت و سوی جدیدی پیدا کرده است. با توجه به مالکیت خصوصی املاک اجاره‌ای، بر اساس قانون، دولت نمی‌تواند به صورت مستقیم در تعیین نرخ اجاره بها دخالت کند؛ اما دولت به عنوان سیاستگذار، با تدوین قوانینی در جهت حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره، می‌تواند نقش خود را در این بازار ایفا کند. مهم‌ترین ابزار دولت برای ساماندهی بازار اجاره، تولید مسکن بر اساس نیاز بازار مسکن است. تولید مسکن هم در جهت خانه‌دار کردن متقاضیان و هم در جهت پاسخ به نیاز مستأجران، کارایی خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. آمار تولید مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد همزمان با کاهش ساخت‌وساز، خانه‌های ساخته شده مطابق با نیاز متقاضیان مصرفی نبوده است. به این معنی که بیشتر ساخت‌وسازها در مناطق گرانقیمت‌تر شهرها بوده و واحدهایی با متراژ بالا ساخته شده است که خرید و اجاره این واحدها خارج از توان مالی متقاضیان است.
با توجه به افزایش قیمت مسکن، متقاضیان مصرفی عمدتاً به دنبال واحدهایی با متراژ پایین و در مناطق ارزان‌قیمت شهرها هستند. برای ساخت واحدهایی با این ویژگی، برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در دستور کار سیاست‌های ساخت مسکن قرار گرفته اما آمار رسمی نشان می‌دهد از سال 95 و با اجرای این برنامه، به طور متوسط هر سال 10 هزار واحد نوسازی شده است، این در حالی است که بر اساس برنامه باید سالانه 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری نوسازی یا ساخته می‌شد. ساخت واحدهایی خارج از نیاز بازار مصرفی به افزایش واحدهای لوکس منجر شده که اغلب آنها خالی مانده و به خانه‌های خالی شهرت یافته است. این خانه‌ها که بعضاً در ساخت آنها از تسهیلات بانکی استفاده شده، اما وارد چرخه بازار مصرفی مسکن نشده است. به این ترتیب فعالان حوزه مسکن، تأکید دارند که ساخت‌وسازهای جدید باید در راستای نیاز بازار مسکن باشد. در حال حاضر ساخت واحدهای مسکونی حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن در کشور در حال اجرا است. ساخت خانه در این برنامه با هدفگذاری عرضه به اقشار متقاضی مسکن در دهک‌های ضعیف و متوسط است. بنابراین متوسط متراژ در نظر گرفته شده در ساخت مسکن نهضت ملی 70 متر است تا هزینه این واحدها با توان مالی متقاضیان خرید یا اجاره مسکن تناسب داشته باشد.
ابزارهای نظارتی
در کنار تولید و عرضه مسکن، به عنوان برنامه میان‌مدت و بلندمدت، ساماندهی بازار اجاره نیازمند برنامه کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی است. اجرای سیاست‌هایی به منظور جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره، مهم‌ترین راهکار کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی‌ها است. کارشناسان بازار مسکن، مدیریت این بازار در فصل تابستان، برای جلوگیری از اجحاف در حق مستأجران را اولویت نخست در بازار مسکن ارزیابی می‌کنند.در بازار اجاره، سیاستگذار، دو برنامه را همزمان در حال اجرا دارد. پرداخت تسهیلات ودیعه و تعیین سقف برای اجاره‌بها، برای حمایت از مستأجران تدوین شده است. در قالب این دو برنامه تسهیلات 100، 70 و 40 میلیون تومانی کمک ودیعه مسکن به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و سایر شهرها پرداخت می‌شود و همچنین سقف افزایش اجاره بها نیز 25، 20 و 15 درصد به ترتیب برای تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای دیگر باید رعایت شود. آمارها حاکی از آن است که با وجود قانون محدودیت افزایش سقف اجاره بها، نرخ تورم اجاره بها در کشور در چهار فصل منتهی به فصل زمستان ١٤٠٠، برابر 26.9 درصد است، همچنین در فصل زمستان ١٤٠٠، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است.
با توجه به تخلف‌های بیشماری که هم در پرداخت وام ودیعه و هم در رعایت سقف اجاره‌بها در بازار مسکن دیده می‌شود، استفاده از ابزار نظارتی قوی نیاز فوری بازار اجاره در فصل جابه‌جایی است. از این رو دولت، دستگاه‌های نظارتی را ملزم کرده است بر اجرای همه مصوبات هیأت دولت و ستاد تنظیم بازار، نظارت و نحوه تغییر قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن و همچنین عملکرد بنگاه‌ها و مشاوران مِلکی را با دقت پیگیری کنند. به همین منظور قانون ساماندهی بازار اجاره در مجلس در حال تدوین است که اصلی‌ترین محور آن ثبت قراردادهای اجاره است تا این قراردادها در چهارچوب‌های قانونی تنظیم شود. اقدامات و برنامه‌های دولت برای آرامش بازار اجاره در قالب کمک‌های حمایتی و پرداختی ودیعه مسکن به افراد واجد شرایط، بویژه بخشی از جامعه که در تهیه مسکن دچار مشکلات اساسی هستند، متمرکز شده است اما مهم‌تر از آن، نحوه اجرای قانون و تضمین اجرای آن است. با توجه به اینکه در کشور قانونی برای تعیین نرخ اجاره نداریم، قوانین حمایتی در بازار اجاره، زمانی اثرگذار است که با نظارت مستمر و همه‌جانبه، بازار اجاره مدیریت شود. راهکار بلندمدت برای مدیریت بازار اجاره در کشور، از نظر کارشناسان حوزه مسکن، کمک به خانه‌دار شدن مستأجران از راه‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک است تا به این ترتیب تقاضا در بازار اجاره که در دهه‌های اخیر به صورت مداوم افزایش یافته است، کاهش یابد.
گروه اقتصادی- در آستانه فصل جابه‌جایی و ثبت قراردادهای جدید در بازار اجاره، سیاستگذاری در این بازار با هدف جلوگیری از افزایش نامتعارف اجاره‌بها، سمت و سوی جدیدی پیدا کرده است. با توجه به مالکیت خصوصی املاک اجاره‌ای، بر اساس قانون، دولت نمی‌تواند به صورت مستقیم در تعیین نرخ اجاره بها دخالت کند؛ اما دولت به عنوان سیاستگذار، با تدوین قوانینی در جهت حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره، می‌تواند نقش خود را در این بازار ایفا کند. مهم‌ترین ابزار دولت برای ساماندهی بازار اجاره، تولید مسکن بر اساس نیاز بازار مسکن است. تولید مسکن هم در جهت خانه‌دار کردن متقاضیان و هم در جهت پاسخ به نیاز مستأجران، کارایی خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. آمار تولید مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد همزمان با کاهش ساخت‌وساز، خانه‌های ساخته شده مطابق با نیاز متقاضیان مصرفی نبوده است. به این معنی که بیشتر ساخت‌وسازها در مناطق گرانقیمت‌تر شهرها بوده و واحدهایی با متراژ بالا ساخته شده است که خرید و اجاره این واحدها خارج از توان مالی متقاضیان است.
با توجه به افزایش قیمت مسکن، متقاضیان مصرفی عمدتاً به دنبال واحدهایی با متراژ پایین و در مناطق ارزان‌قیمت شهرها هستند. برای ساخت واحدهایی با این ویژگی، برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در دستور کار سیاست‌های ساخت مسکن قرار گرفته اما آمار رسمی نشان می‌دهد از سال 95 و با اجرای این برنامه، به طور متوسط هر سال 10 هزار واحد نوسازی شده است، این در حالی است که بر اساس برنامه باید سالانه 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری نوسازی یا ساخته می‌شد. ساخت واحدهایی خارج از نیاز بازار مصرفی به افزایش واحدهای لوکس منجر شده که اغلب آنها خالی مانده و به خانه‌های خالی شهرت یافته است. این خانه‌ها که بعضاً در ساخت آنها از تسهیلات بانکی استفاده شده، اما وارد چرخه بازار مصرفی مسکن نشده است. به این ترتیب فعالان حوزه مسکن، تأکید دارند که ساخت‌وسازهای جدید باید در راستای نیاز بازار مسکن باشد. در حال حاضر ساخت واحدهای مسکونی حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن در کشور در حال اجرا است. ساخت خانه در این برنامه با هدفگذاری عرضه به اقشار متقاضی مسکن در دهک‌های ضعیف و متوسط است. بنابراین متوسط متراژ در نظر گرفته شده در ساخت مسکن نهضت ملی 70 متر است تا هزینه این واحدها با توان مالی متقاضیان خرید یا اجاره مسکن تناسب داشته باشد.
ابزارهای نظارتی
در کنار تولید و عرضه مسکن، به عنوان برنامه میان‌مدت و بلندمدت، ساماندهی بازار اجاره نیازمند برنامه کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی است. اجرای سیاست‌هایی به منظور جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره، مهم‌ترین راهکار کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی‌ها است. کارشناسان بازار مسکن، مدیریت این بازار در فصل تابستان، برای جلوگیری از اجحاف در حق مستأجران را اولویت نخست در بازار مسکن ارزیابی می‌کنند.در بازار اجاره، سیاستگذار، دو برنامه را همزمان در حال اجرا دارد. پرداخت تسهیلات ودیعه و تعیین سقف برای اجاره‌بها، برای حمایت از مستأجران تدوین شده است. در قالب این دو برنامه تسهیلات 100، 70 و 40 میلیون تومانی کمک ودیعه مسکن به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و سایر شهرها پرداخت می‌شود و همچنین سقف افزایش اجاره بها نیز 25، 20 و 15 درصد به ترتیب برای تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای دیگر باید رعایت شود. آمارها حاکی از آن است که با وجود قانون محدودیت افزایش سقف اجاره بها، نرخ تورم اجاره بها در کشور در چهار فصل منتهی به فصل زمستان ١٤٠٠، برابر 26.9 درصد است، همچنین در فصل زمستان ١٤٠٠، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است.
با توجه به تخلف‌های بیشماری که هم در پرداخت وام ودیعه و هم در رعایت سقف اجاره‌بها در بازار مسکن دیده می‌شود، استفاده از ابزار نظارتی قوی نیاز فوری بازار اجاره در فصل جابه‌جایی است. از این رو دولت، دستگاه‌های نظارتی را ملزم کرده است بر اجرای همه مصوبات هیأت دولت و ستاد تنظیم بازار، نظارت و نحوه تغییر قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن و همچنین عملکرد بنگاه‌ها و مشاوران مِلکی را با دقت پیگیری کنند. به همین منظور قانون ساماندهی بازار اجاره در مجلس در حال تدوین است که اصلی‌ترین محور آن ثبت قراردادهای اجاره است تا این قراردادها در چهارچوب‌های قانونی تنظیم شود. اقدامات و برنامه‌های دولت برای آرامش بازار اجاره در قالب کمک‌های حمایتی و پرداختی ودیعه مسکن به افراد واجد شرایط، بویژه بخشی از جامعه که در تهیه مسکن دچار مشکلات اساسی هستند، متمرکز شده است اما مهم‌تر از آن، نحوه اجرای قانون و تضمین اجرای آن است. با توجه به اینکه در کشور قانونی برای تعیین نرخ اجاره نداریم، قوانین حمایتی در بازار اجاره، زمانی اثرگذار است که با نظارت مستمر و همه‌جانبه، بازار اجاره مدیریت شود. راهکار بلندمدت برای مدیریت بازار اجاره در کشور، از نظر کارشناسان حوزه مسکن، کمک به خانه‌دار شدن مستأجران از راه‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک است تا به این ترتیب تقاضا در بازار اجاره که در دهه‌های اخیر به صورت مداوم افزایش یافته است، کاهش یابد.
آدرس مطلب
http://old.irannewspaper.ir/newspaper/page/7918/11/614607/0
ارسال دیدگاه
ضمن تشکر از بیان دیدگاه خود به اطلاع شما رسانده می شود که دیدگاه شما پس از تایید نویسنده این مطلب منتشر خواهد شد.- دیدگاه ها ویرایش نمی شوند.
- از ایمیل شما فقط جهت تشخیص هویت استفاده خواهد شد.
- دیدگاه های تبلیغاتی ، اسپم و مغایر عرف تایید نمی شوند.
ویژه نامه
ویژه نامه ها
.jpg)
