عدالت در توزیع مسکن

افشین پروین‌پور
کارشناس مسکن
در سال‌های گذشته رکورد تولید خوبی نداشتیم و عملاً با کاهش تولید مسکن در کشور مواجه بودیم. برای حل مشکل بازار مسکن تولید انبوه باید دوباره در دستور کار قرار بگیرد. اما مهم‌ترین اتفاق در بازار مسکن این است که واحدهای تولید شده به دست نیازمندان نمی‌رسد. مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است. برای مثال اگر در 10 سال گذشته 10 میلیون مسکن تولید شده باشد 7 میلیون از واحدهای تولیدی را کسانی تصاحب می‌کنند که ملک دوم و سوم آنها است. حتی اگر تولید مسکن را افزایش دهیم اما قبل از آن عدالت توزیع را برقرار نکرده باشیم، مسکن را دوباره کسانی تصاحب می‌کنند که سرمایه بیشتری دارند. مانند بازار خودرو، که هر چقدر خودرو تولید شود کسانی که سرمایه دار هستند و مالک خودرو دوباره متقاضی دریافت خودرو می‌شوند و به این ترتیب تقاضا در بازار ایجاد می‌شود. کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند نمی‌توانند صاحب مسکن شوند.
درآمد خانوار کفاف خرید یا در حال حاضر اجاره مسکن را نمی‌دهد، اما سیاست‌های اشتباه مهم‌ترین عامل در توزیع ناعادلانه مسکن است. برای حل معضل توزیع ناعادلانه مسکن، سیاستگذاران باید سیاست‌های محدودیت مالکیت را اعمال کنند. نیاز نیست این سیاست دائمی باشد بلکه اجرای آن در سال‌هایی که شرایط ویژه در بازار مسکن وجود دارد، برای توزیع عادلانه کافی است. دولت باید در بحث مالیات املاک سیاست‌هایی اعمال کند تا محدودیت در خرید ایجاد شود یعنی یک شهروند براحتی 10 واحد داشته باشد اما شهروند دیگری با وجود سال‌ها پس‌انداز، توان خرید مسکن مصرفی خود را نداشته باشد. پیش نیاز تولید مسکن ایجاد زیرساخت عدالت توزیع در بازار مسکن است. راهکار توزیع عادلانه اخذ مالیات سنگین از صاحبان واحدهای خالی و حتی مالیات از عایدی سرمایه مسکن است. نرخ مالیات باید با درصد بالا و بازدارنده باشد. اگر ملکی خریداری شود و بعد از 6 ماه مالک قصد فروش داشته باشد باید 100 درصد افزایش قیمت آن را مالیات بپردازد. مثلاً اگر ملک به قیمت یک میلیارد تومان خریداری شده و 6 ماه بعد یک میلیارد و 500 میلیون تومان فروخته شود باید بر کل سود یعنی 500 میلیون تومان صد درصد مالیات اخذ شود. در حال حاضر در بحث اخذ مالیات از مسکن عددهای پایینی پیشنهاد می‌شود، اگر مالیات بر مسکن عدد پایینی باشد به مکانیزمی بر ضد خود تبدیل می‌شود. یعنی به اندازه همان عدد پایینی که برای مالیات در نظر گرفته شده خانه دوباره گران می‌شود. پس نرخ مالیات باید درست و اعمال شود. مثلاً معامله زیر 6 ماه حتی اگر آن ملک تنها ملک مصرفی خانوار باشد، باید 100 درصد سود آن مالیات اخذ شود، معامله زیر یک سال، 90 درصد، کمتر از 2 سال 80 درصد و هر سال 10 درصد از مالیات کم شود تا به عدد ناچیزی برسد. چون نظام مالیاتی و نظام کنترلی در بازار مسکن وجود ندارد در کشور برخی حتی مالک بیش از 200 ملک هستند. این اتفاق در شهر پردیس و در مسکن مهر این شهر بسیار مشاهده می‌شود. چون ساخت مسکن مهر طولانی شد، بسیاری متقاضیان مسکن خود را به قیمت آورده اولیه یعنی حدود 40 میلیون به دلالان فروختند و در حال حاضر قیمت همان مسکن حدود 400 میلیون تومان و بیشتر است. مشخص است کسی که بیش از 100 ملک  را می‌خرد برای احتکار و به قصد افزایش قیمت نگه می‌دارد و این تعداد ملک را به قصد عرضه فوری در بازار نخریده است. وقتی چنین بازار پرسودی در کشور وجود دارد سرمایه به سمت تولید نمی‌رود سرمایه به سمت دلالی می‌رود.