سقوط آزاد نرخ بازده دارایی ساختمان سازها

پیمان زادیوسفی کارشناس بازار مسکن
افت سود شرکت‌های ساختمانی فعال در بازار سرمایه به‌علت رکود سرمایه در گردش و مناسب نبودن شرایط اقتصادی مردم برای خرید خانه بوده و فقط مربوط به شرایط فعلی حاکم بر این شرکت‌های بورسی نیست.
 عدم پرداخت مطالبات سازندگان ساختمانی از طرف دولت در سال‌های گذشته، باعث افزایش هزینه‌های این شرکت‌ها و کاهش سود‌آوری آنها شده که با افزایش تورم، قدرت خرید مردم برای خرید مسکن هم کمتر شده و بالطبع این شرکت‌ها درفروش و بازاریابی پروژه‌های ساختمانی با مشکل جدی روبه‌رو خواهند بود.
همچنین هزینه‌یابی غلط در هنگام استارت پروژه‌های ساختمانی و افزایش قیمت مصالح در روند پروژه باعث زیان‌ده شدن این پروژه‌ها شده است.
با توجه به اینکه این شرکت‌ها نقدینگی لازم را عمدتاً از طریق پیش‌فروش تأمین مالی می‌کنند و با توجه به ثابت بودن قیمت پیش‌فروش و افزایش هزینه‌ها، درنهایت این پروژه‌ها سود غیر‌قابل‌قبولی را کسب خواهند کرد که عمدتاً از نرخ تورم سالانه کشور کمتر است و توجیه اقتصادی ندارد.
با عنایت به آغاز مسکن ملی توسط دولت، احتمال واگذاری پروژه‌های ساختمانی به شرکت‌های ساختمانی فعال در بورس بیشتر شده و همچنین با تثبیت قیمت دلارکه منجر به تثبیت قیمت مصالح ساختمانی شده، برخی از شرکت‌های ساختمانی که از نظر بنیه مالی و زیرساخت‌های سخت‌افزاری دارای شرایط خوبی هستند (نه همه آنها) می‌توانند به سود‌دهی خوبی برسند.
از طرف دیگر با توجه به اینکه سهام برخی از این شرکت‌های ساختمانی هم‌اکنون کمتر از ارزش ذاتی خود معامله می‌شود، قطعاً در این قیمت‌ها برای خرید بسیار جذاب خواهند بود و می‌توانند رشد قیمتی خوبی را تجربه کنند.
دراین خصوص، بررسی دارایی‌ها وصورت‌های مالی شرکت‌های ساختمانی بورسی می‌تواند دیدگاه خوبی را درخصوص ارزش سهام این شرکت‌ها دراختیار خریداران و سرمایه‌گذاران قرار دهد.
یکی از علل اصلی اینکه شرکت‌های ساختمانی حاضر در بورس، دارای طرح‌ها و پروژه‌های نیمه‌کاره قابل توجهی هستند، ناشی از تمام شدن بودجه به علت هزینه‌یابی غلط است.
دراکثر پروژه‌های ساختمانی، بودجه به‌صورت مرحله‌ای تعریف نشده و خود این عامل، مزید برعلت است.
یکی از دلایل دیگر، تغییر زود‌هنگام مدیران مرتبط با هر پروژه و تغییر در دیدگاه‌ها و ماهیت بنیادی پروژه به‌دلیل اعمال سلایق مدیران جدید در پروژه در حال انجام بوده، هرچند که هزینه‌های ناشی از تورم که به‌دنبال تعویق زمان اتمام ساختمان‌ها روی می‌دهد، موجب بالا رفتن میزان هزینه تمام شده آنها شده و این خود یکی ازدلایل تعویق پروژه‌های ساختمانی است.
از دیگر دلایل می‌توان به کاهش نظارت و پاسخگویی در مراحل تکمیل پروژه از طرف سازنده و تعریف پروژه‌های جدید، با وجود تعداد بالای پروژه‌های نیمه‌تمام و عدم تمرکز درپروژه‌های ناتمام و همچنین درگیری در اختلافات حقوقی فی‌مابین شرکای این‌گونه شرکت‌های ساختمانی و زمانبر شدن اتمام پروژه، اشاره کرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که برخی از شرکت‌های ساختمانی بورسی، با وجود کسب سود جذاب در دو سال قبل، اما در همین مدت اقدام جدی برای به اتمام رساندن این طرح‌های نیمه‌تمام نداشته‌اند که علت آن در این است که آنها تمایل دارند سودهای کسب شده قبلی خود را عمدتاً در سرمایه‌گذاری زودبازده‌تر نظیر سپرده بانکی ببرند.
این امر می‌تواند با گذشت زمان منجر به افزایش بدهی و کاهش نرخ بازدهی این‌گونه شرکت‌ها شده و سودآوری آنها را با چالش جدی مواجه کند.
در عین حال، با گذشت زمان هزینه مصالح مصرفی در طول مدت فعالیت عمرانی، افزایش داشته که درنهایت قیمت تمام شده را برای این‌گونه شرکت‌ها بالا برده و حتی دربرخی مواقع سود کسب شده توجیه اقتصادی نداشته و بسیار کمتر از نرخ تورم سالانه است.

اما چرا نرخ بازده دارایی در این شرکت‌ها پایین است؟
باید گفت که پایین بودن نرخ بازده دارایی در شرکت‌های ساختمانی، عمدتاً ناشی از افزایش بدهی شرکت‌های ساختمانی با توجه به شرایط و رکود فعلی برصنعت ساختمان بوده که عموماً چون فعالیت‌های عمرانی ذاتاً دیربازده هستند، به طور معمول نرخ بازگشت سرمایه بسیار کمتر از صنایع دیگر است. دلیل دیگر آن گران بودن قیمت زمین به نسبت فروش تمام شده پروژه‌های عمرانی است.
درصورتی که با برداشته شدن تحریم‌ها، این شرکت‌ها در خارج از ایران بتوانند به فعالیت‌های عمرانی بپردازند، تبدیل به شرکت‌های ارز‌آور شده و باعث افزایش سود‌آوری می‌شوند و می‌توانند برای سهامداران بسیار جذاب باشند. البته حمایت‌های دولت و دادن زمین‌های تقسیطی با قیمت مناسب، می‌تواند در افزایش سودآوری وجذابیت خرید در بازار سرمایه مؤثر باشد.