گروه اقتصادی: ریشه‌یابی رشد 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آخرین ماه از سال گذشته -اسفند1400- از شناسایی ردپای سفته بازها در بازار معاملات املاک مسکونی پایتخت خبر می‌دهد.
هفته گذشته، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، با انتشار تازه‌ترین گزارش مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه 1400 اعلام کرد: متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در آخرین ماه از سال گذشته از مرز 35 میلیون تومان عبور کرده و هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه به طور متوسط با قیمت 35 میلیون و100 هزار تومان معامله شده است. این در حالی است که این میزان نسبت به ماه قبل یعنی بهمن ماه با رشد 6.3 درصدی همراه شده است.
تورم ماهانه 6.3 درصدی قیمت خانه تنها ظرف مدت یک ماه - فاصله ابتدای اسفند تا انتهای آن- نرخ رشد شدید قیمت مسکن محسوب می‌شود. این نرخ رشد ماهانه پیشتر در دوره جهش قیمت در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شد. این در حالی است که از ابتدای سال‌ 1400 تا پایان بهمن ماه نه تنها متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن از یک درصد فراتر نرفت بلکه در برخی از ماه‌های سال حتی قیمت مسکن با کاهش نیز همراه شد. در بیشترین حالت، متوسط قیمت مسکن در سال 1400 در یک ماه نسبت به ماه قبل حدود 3 درصد رشد کرد.
رشد بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اسفند ماه در حالی رخ داده است که برخی سناریوی بازگشت جهش به بازار ملک را مطرح می‌کنند و برخی دیگر معتقدند این افزایش قابل توجه تنها مربوط به اسفندماه به‌عنوان یک ماه خاص بازار مسکن بوده است و انتظارهایی از بابت بازگشت قیمت به سطح متعارف در ماه‌های پیش رو را عنوان می‌کنند.
تحقیقات میدانی خبرنگار «ایران» از منشأ افزایش قیمت مسکن در اسفند ماه با رد سناریوی اول یعنی سناریوی بازگشت جهش قیمت به بازار ملک، سناریوی دوم را محتمل‌تر نشان می‌دهد. آن طور که مشاوران املاک و فعالان بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اظهار می‌کنند هیچ افزایش قیمتی در کار نیست و جوسازی برخی سفته‌بازها و افراد فرصت طلب در بازار ملک منجر به این افزایش قیمت در معاملات شده است.
یک شاهد مهم این ماجرا مربوط به افت نزدیک به 20 درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در تهران در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه است. رشد بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران در شرایطی اتفاق افتاده است که تعداد معاملات خرید مسکن در این ماه نسبت به ماه قبل حدود 20 درصد کم شده است. این موضوع یک پیام مهم برای بازار مسکن به همراه دارد که ضمن رد سناریوی بازگشت جهش به بازار ملک، انتظار برای بازگشت وضعیت بازار به حالت ثبات و کاهش قیمت را تقویت می‌کند.
روایت مشاوران املاک از علت گرانی اسفند
بررسی‌های به عمل آمده نشان می‌دهد قیمت مسکن در اسفند ماه عملاً گران نشد. مشاوران املاک افزایش بیش از 6 درصدی متوسط قیمت مسکن در این ماه را ناشی از معاملات گران در بازار می‌دانند. به گفته آنها هیچ اتفاق خاصی در بازار مسکن و سایر بازارهای تأثیرگذار بر این بازار در اسفند ماه رخ نداده است که قیمت مسکن را افزایش دهد بلکه این گرانی «مقطعی» چند علت مهم دارد.
اولین علت مربوط به «مشاهده ردپای برخی از سفته بازهای ملکی در بازار اسفند ماه» که همان بازار شب عید معاملات مسکن است، مربوط می‌شود. از آنجا که جاماندگان خرید مسکن در طول سال معمولاً عزم خود را برای خرید در شب عید و تا قبل از اتمام سال جزم می‌کنند و سعی دارند تا قبل از تعیین نرخ‌های جدید در بازار سال بعد اقدام به خرید مسکن کنند، برخی از سفته‌بازها از این ویژگی بازار مسکن اسفند سوءاستفاده کردند.
مشاوران املاک در این باره به «ایران» اعلام کردند: بخش عمده عرضه مسکن در این ماه از سوی سفته بازها انجام شد؛ افرادی که طی سه ماه اخیر اقدام به خرید مسکن با انگیزه فروش با قیمت بالاتر در شب عید و اسفندماه کرده بودند. اینها با جوسازی و ایجاد نگرانی از بابت افزایش قیمت مسکن در سال بعد در خریداران سعی کردند واحدهای خود را با قیمت گران‌تر به بازار عرضه کنند و به فروش برسانند. برخی از افرادی که این جوسازی‌ها را باور کردند نیز با قیمت‌های بالا خرید کردند و نتیجه در آمار رسمی خود را در شکل افزایش بیش از 6 درصدی قیمت مسکن در اسفند ماه در مقایسه با بهمن نشان داد.
مصـــرف‌کننـده‌هــا گـرانفروشی را پس‌زدند
بنا بر اعلام آنها این وضعیت در حالی در بازار مسکن اسفند به وقوع پیوست که آمار مربوط به تعداد معاملات و همچنین رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد تعداد بسیاری از متقاضیان نیز این جوسازی را باور نکرده و اقدام به خرید نکردند. چرا که معاملات خرید مسکن در این ماه 20 درصد افت کرد. درحالی که در هر سال در اسفند ماه به‌دلیل قرار گرفتن در زمان اوج خرید و فروش‌های ملکی در شب عید، حجم معاملات افزایش می‌یابد. از سوی دیگر در سه ماه قبل از اسفند ماه با‌ وجود ثبات نسبی قیمت، حجم معاملات به میزان چشمگیری افزایش یافته بود.
مشاوران املاک همچنین یک علت مهم جوسازی سفته‌بازها برای گرانفروشی ملکی در اسفند ماه را واقف بودن آنها به روند کاهشی قیمت مسکن اعلام می‌کنند. آنها اعلام کردند: سفته‌بازها چون می‌دانند قیمت مسکن در مسیر ثبات و کاهش قرار گرفته است تلاش کردند تا از فرصت شب عید استفاده کرده و با این دلیل تراشی برای متقاضیان که سال بعد قیمت مسکن مشمول تورم خواهد شد بتوانند از آخرین فرصت برای کسب منفعت بیشتر استفاده کنند. البته تعداد قابل توجهی از متقاضیان مسکن این جوسازی‌ها را نپذیرفته و ترجیح دادند تا در فضای سال جدید که به احتمال زیاد فضایی آرام و با ثبات در بازار مسکن است، اقدام به
خرید کنند.
دلیل رد فرضیه بازگشت جهش
ردپای سفته بازها در معاملات مسکن اسفند ماه در مناطق شمال شهر بیش از مناطق مصرفی و جنوبی تهران مشاهده می‌شود. تورم ماهانه بیشتر در مناطق شمالی نسبت به مناطق جنوبی، سناریوی احتمال قوی برای بازگشت به عقب قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو را تقویت می‌کند. چرا که همواره این مناطق بیشتر مورد توجه سفته بازها بوده است و هر زمان که سفته بازی در بازار افزایش می‌یابد تعداد معاملات و نرخ رشد قیمت در این مناطق نیز بیشتر خواهد بود.
محاسبات صورت گرفته از تحولات بازار مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران نشان می‌دهد در منطقه یک شهر تهران که لوکس‌ترین و گران‌ترین منطقه تهران است قیمت مسکن به طور متوسط در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه 10 درصد رشد داشته است و در منطقه 2 نیز این میزان رشد نزدیک به 12 درصد بوده است. در حالی که در مناطق جنوبی و مصرفی، تورم ماهانه به مراتب کمتر از این میزان بوده است و به طور متوسط تورم کمتر از 3 درصدی به ثبت رسیده است. حتی در منطقه 19 شهر تهران متوسط قیمت مسکن در اسفند در مقایسه با بهمن ماه 11 درصد کاهش داشته است.
این موضوع نشان می‌دهد اثر تورم شدید در مناطق شمالی که اتفاقاً کانون تحرک سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران کلان محسوب می‌شود در آمار مربوط به تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران منعکس شده است. از این‌رو نمی‌توان نتیجه‌گیری کرد که بازار مسکن وارد جهش قیمت شده است، چرا که در دوره جهش همه مناطق به‌صورت تقریباً یکدست با رشد شدید قیمت مواجه
خواهند شد.
از سوی دیگر تورم ماهانه 6 درصدی تنها در یک ماه خاص یعنی اسفند ماه به ثبت رسیده است در حالی که در تمام ماه‌های دیگر سال 1400 بازار با ریزنوسان جزئی، ثبات یا کاهش قیمت همراه بوده است، بنابراین تغییرات قیمت تنها در یک ماه هر چه که باشد نمی‌تواند مبنای طرح فرضیه بازگشت جهش قیمت به بازار ملک قرار گیرد.

در نهضت ملی مسکن هزینه ساخت تقریباً معادل 5تا 5،5میلیون تومان است و دولت با حمایت‌های یارانه‌ای مانند تأمین مصالح ارزان، صدور پروانه ساخت با قیمت کمتر، کاهش هزینه بیمه، مالیات و هزینه‌های دیگر در این طرح، تلاش می‌کند هزینه ساخت را کاهش دهد.
اجرای مهم‌ترین برنامه کشور در حوزه مسکن، ساخت 4میلیون مسکن در سال است. مقدمات این برنامه آماده شده و بعد از پایان نام‌نویسی و تأیید متقاضیان، حتی به برخی از متقاضیان اعلام شده نسبت به پرداخت آورده اولیه اقدام کنند. مهم‌ترین هدف دولت در برنامه نهضت ملی مسکن، تأمین مسکن برای اقشار ضعیف است به همین دلیل هزینه ساخت در این برنامه اهمیت زیادی دارد. تلاش دولت این است که ساخت مسکن در نهضت ملی با کمترین افزایش قیمت باشد. در همین راستا دولت، تأمین زمین این واحدها را ازمحل ذخایر زمین دولتی تأمین می‌کند که این موضوع تأثیر زیادی بر کاهش قیمت تمام‌شده ساخت دارد، اما با توجه به اینکه ساخت‌وساز در نهضت ملی مسکن توسط بخش خصوصی و انبوه‌سازان یا مالکان خصوصی است، هزینه ساخت هر متر مسکن نیز تأثیر مهمی در قیمت نهایی دارد. در آغاز برنامه، هزینه ساخت در نهضت ملی مسکن هر متر 4،5میلیون تومان برآورد شده بود، اما محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی در آخرین اظهارنظر درخصوص قیمت تمام شده ساخت در نهضت ملی مسکن، اعلام کرد: «هموطنانی که در این طرح مشارکت می‌کنند عدد ثابتی را استناد نکنند و بر اساس نوع ساختمان و تعداد طبقات و موضوعات متفاوت با قیمت‌های  متفاوتی مواجهیم.» با اینکه مبلغ مشخصی برای قیمت ساخت مسکن در نهضت ملی در نظر گرفته نشده است اما آن‌طور که دولت در نظر دارد قیمت‌ها باید بر اساس توان اقشاری باشد که متقاضی دریافت این
مسکن هستند.
تعرفه‌های نظام مهندسی
یکی از شاخص‌های تعیین نرخ ساخت مسکن، تعرفه‌هایی است که هر سال سازمان نظام مهندسی اعلام می‌کند. سال گذشته این سازمان نرخ تعرفه‌ها را نسبت به سال قبل بیش از 200 درصد افزایش داد، اما در حالی که رئیس پیشین نظام مهندسی کشور نرخ‌های ساخت مسکن برای سال‌جاری را اعلام کرده بود، سرپرست جدید این سازمان با کاهش ۴۰درصدی هزینه‌ها، نرخ نامه جدید را ابلاغ کرد.
بر این اساس سازمان نظام مهندسی نرخ تعرفه ساخت برای ساختمان‌های یک و دو طبقه را متری ۳میلیون و ۶۰۰هزار تومان، ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه متری ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان، ساختمان ۶ و ۷ طبقه متری ۴میلیون و ۸۰۰هزار تومان، ساختمان‌های ۸ تا ۱۰طبقه متری ۵میلیون و ۴۰۰هزار تومان، ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه متری ۶میلیون تومان، ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه متری ۶ میلیون و ۶۰۰هزار تومان و ساختمان‌های ۱۶طبقه به بالا را متری ۷میلیون و ۲۰۰هزار تومان اعلام کرده است. بر اساس آنچه سازمان نظام مهندسی کشور اعلام کرده، این تغییر نرخ‌های ساخت‌وساز بر اساس دستور وزیر راه‌و‌شهرسازی و همچنین در راستای اجرای بند ۲-۱۷ فصل پنجم شیوه نامه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) تعیین و ابلاغ شده است.
بر این اساس با تغییر ریاست سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینه ساخت‌وساز ابلاغی به سازمان‌های نظام مهندسی، برای سازه‌های پُرمصرف (۳ تا ۵ طبقه)
۳ میلیون تومان برای هر مترمربع کاهش داشته است. این کاهش هزینه برای بلندمرتبه‌سازی (۱۶طبقه به بالا) نیز به بیش از ۴میلیون تومان می‌رسد.
حمزه شکیب، سرپرست سازمان نظام مهندسی درخصوص مبنای محاسبه هزینه ساخت، گفت: برای محاسبه تعرفه، باید از قانون تبعیت کرد. بر اساس فصل پنجم مبحث دو قانون مقررات ملی ساختمان، شاخص‌هایی از سال 1384 اعلام شده است که مبنای هزینه ساخت بر طبق آن تعیین می‌شود.
شکیب افزود: سازمان نظام مهندسی دقیقاً بر اساس همان شاخص‌ها، ضوابط، قوانین و مقررات تعرفه هزینه ساخت را برآورد کرده است. تعرفه هزینه ساخت که سازمان نظام مهندسی اعلام کرده است به‌عنوان تعرفه مبنای هزینه ساخت است. به گفت سرپرست سازمان نظام مهندسی، مبلغی که سازمان نظام مهندسی به‌عنوان تعرفه مبنا اعلام کرده است نسبت به سال گذشته حدود 54،5درصد افزایش یافته است، اما هر استان می‌تواند براساس مبحث دو، درخواست 25 درصد افزایش یا کاهش هزینه مبنای ساخت را داشته باشد. سال قبل تعرفه مبنای ساخت 32درصد و سال 99 نیز 11درصد افزایش یافته بود.
وی افزود: اعلام تعرفه بر اساس مجوز وزارت راه‌وشهرسازی است. تعرفه‌ای که چند ماه قبل اعلام شد، ابلاغ نشده بود و فقط تعرفه پیشنهادی به وزارت راه‌وشهرسازی بود. رئیس سازمان می‌تواند رسماً تعرفه‌ها را اعلام کند اما با توجه به اینکه آن نرخ‌ها مغایر مقررات بود قطعاً تأیید نمی‌شد.
شکیب گفت: قبل از اینکه تعرفه‌ها را اعلام کنیم به وزارتخانه اطلاع دادیم که قیمت‌های واقعی بیشتر از نرخی که ما باید براساس قانون تعیین کنیم، افزایش یافته است، اما در عین حال تعرفه‌ای که چند ماه پیش اعلام شده حدود 260 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته بود. هزینه ساخت یک شاخص است و قیمت نهایی هزینه ساخت نیست. درواقع این تعرفه فرمولی برای برآورد هزینه‌ها است.
سرپرست سازمان نظام مهندسی ساختمان افزود: مبنای تعیین تعرفه هزینه ساخت که نظام مهندسی براساس آن نرخ‌ها را اعلام می‌کند، مربوط به
16 سال قبل است یعنی از 16سال قبل تا الان، این مبنا بازنگری نشده است. تکلیف ما این است که مبنای تعرفه را بر اساس هزینه‌های جدید تغییر دهیم تا تعرفه‌ها واقعی باشد. وی گفت: بعد از استقرار شورای مرکزی نهم در سازمان نظام مهندسی، قطعا درخواست تغییر مبانی تعرفه‌ها باید به وزارت راه‌وشهرسازی ابلاغ شود و تاکنون هم در این زمینه کوتاهی شده است.
سرپرست سازمان نظام مهندسی گفت: هزینه واقعی ساخت از 5،5 تا 9 میلیون تومان است که بستگی به نوع ساخت دارد هر چه ساخت لاکچری باشد هزینه ساخت هم بالا می‌رود. در نهضت ملی مسکن هم هزینه ساخت تقریباً معادل 5تا 5،5میلیون تومان است و دولت با حمایت‌هایی مانند تأمین مصالح ارزان، صدور پروانه ساخت، بیمه، مالیات و هزینه‌های دیگر در این طرح با قیمت پایین و یارانه‌ای، تلاش می‌کند هزینه ساخت در نهضت ملی را کاهش دهد.
با توجه به اینکه دولت نیزاز تعیین متری 4،5تا 4،7میلیون تومان به‌عنوان هزینه ساخت نهضت ملی مسکن خبر داده است، به نظر می‌رسد ارقام جدید اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور به ارقام مورد نظر دولت نزدیکتر باشد.

اولویت شهرسازی در نهضت ملی مسکن

 وزیر راه و شهرسازی گفت: در طرح نهضت ملی مسکن به سمت شهرسازی رفته‌ایم و در حال برطرف کردن مشکلاتی هستیم که در مسکن مهر وجود داشت. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، رستم قاسمی تأکید کرد: در دوره جدید و در اجرای طرح نهضت ملی مسکن ما برخلاف اجرای طرح مسکن مهر بیشتر به سمت شهرسازی رفته‌ایم. وزیر راه و شهرسازی مشکل عمده طرح‌های اجرا شده قبلی در بخش مسکن را در واقع رعایت نکردن موضوعات شهرسازی عنوان کرد.
قاسمی در بخش دیگری از صحبت‌های خود با اشاره به اینکه مسکن مهر هنوز هم مشکلاتی دارد گفت: در شهر پردیس۱۴ هزار از متقاضیان مسکن مهر هستند که دفترچه اقساط دریافت کردند و حتی اقساط خود را  طی ۱۰ سال نیز واریز کردند اما مسکنی برای آنها احداث نشده است که باید مشکلاتی از این دست را برطرف کنیم.
وی همچنین در خصوص شهر پرند با اشاره به اینکه لازم است مردم شرایط زندگی مناسبی داشته باشند، تصریح کرد: با رئیس جمهور در خصوص رفع مشکلات زیرساختی مسکن مهر در شهرستان‌های استان البرز و همچنین سایر شهرها صحبت شده است و قرار شد در جلسه شورای عالی مسکن برآوردهایی را که برای تکمیل زیرساخت‌های باقی مانده  تقدیم ایشان کنیم تا در این خصوص راهکارهایی را در نظر گرفته و بودجه برای آن تصویب شود. قاسمی تصریح کرد: مشکلاتی که درمسکن مهر بوده در طرح نهضت ملی مسکن در حال برطرف شدن است ،به این معنا که احداث درمانگاه، مدرسه، کلانتری و سایر خدمات عمومی همزمان با ساخت مسکن انجام خواهد شد و منابع آن در صندوق ملی مسکن پیش‌بینی شده است.

امضای نخستین تفاهمنامه بین المللی صنعت نمایشگاهی بین ایران و روسیه

نخستین و مهمترین گام بین المللی صنعت نمایشگاهی در دوره جدید با حضور مدیرعامل شرکت سهامی نمایشگاه های بین المللی در روسیه و امضای تفاهمنامه بامجموعه نمایشگاه‌های بین‌المللی اکسپوسنتر مسکو، برداشته شد.
همزمان با سفر هومن رازدار، مدیرعامل شرکت سهامی نمایشگاه‌های بین المللی کشورمان به روسیه و در دیدار با مدیرعامل مجموعه نمایشگاه‌های بین‌الملل یا کسپوسنتر مسکو، نخستین تفاهمنامه در حوزه صنعت نمایشگاهی بین ایران و روسیه به امضا رسید تا هر دو کشور بتوانند توانمندی ها و ظرفیت های اقتصادی یکدیگر را بهتر معرفی کنند. هومن رازدار، مدیرعامل شرکت سهامی نمایشگاه های بین المللی این تفاهمنامه را نخستین و مهمترین تفاهمنامه بین شرکت سهامی نمایشگاه‌های بین‌المللی ایران ومجموعه اکسپوسنتر مسکو خواند و تاکید کرد: اکسپوسنتر مسکو و شرکت سهامی نمایشگاه‌های بین‌المللی جمهوری اسلامی ایران، مهم‌ترین متولیان نمایشگاهی منطقه هستند.
او با اشاره به نقش و اهمیت مجموعه‌های نمایشگاهی دو کشور در معرفی ظرفیت‌ها و توانمندی‌های متقابل افزود: تبادل و تهاتر فضای نمایشگاهی و همکاری‌های منسجم، مهم‌ترین موضوعات تفاهم شده است که به زودی اجرایی خواهد شد. همچنین الکسی ویالکین، مدیرعامل اکسپوسنتر مسکو گفت: براساس این تفاهمنامه، از این به بعد شاهد حضور پررنگ شرکت‌های ایرانی در مجموعه اکسپوسنترروسیه خواهیم بود.همچنین در زمینه سرمایه‌گذاری مشترک و عرضه محصولات دانش‌بنیان و نوآورانه، توافقات خوبی به دست آمد.

بهره‌برداری از نخستین بندر خشک کشور

وزیر اقتصاد در بازدیدی که به همراه مدیرعامل راه‌آهن از بندر خشک آپرین در اسلامشهر داشت گفت: این بندر خشک در سفر رئیس جمهور به این شهرستان به بهره‌برداری می‌رسد. با آغاز به کار بندر خشک آپرین در قلب کشور ضمن دسترسی آسان‌تر استان‌های صنعتی مرکزی به کالاهای مورد نیاز، هزینه نگهداری بار در کشتی‌ها و انبارهای مبادی ورودی کشور کاهش یافته و پویایی در تولید اتفاق می‌افتد.قرار است حدود ۶۰ درصد از کالاهای وارداتی کشور از طریق خطوط ریلی به بندر خشک آپرین منتقل شود و با انجام کارهای گمرکی، ترخیص و در اختیار صاحبان کالا قرار بگیرد.
سید میعاد صالحی، مدیرعامل راه‌آهن نیز گفت: توسعه آپرین در اولویت شرکت راه‌آهن است و با توجه با سرمایه‌گذاری که در این مکان انجام شده شبکه حمل بار مناسب ایجاد می‌شود. گفتنی است ،فاز نخست این بندر قرار بود در نیمه اول سال ۱۳۹۹ به بهره‌برداری برسد، اما برخی کاستی‌ها موجب شده تا امروز گمرک در آپرین مستقر نشود. وزیر امور اقتصادی و دارایی با حضور در اسلامشهر از نزدیک موانع بهره‌برداری از این بندر را بررسی کرد. سید احسان خاندوزی در پایان بازدید از این بندر گفت: با حضور
رئیس کل گمرک و مدیرعامل شرکت راه‌آهن تفاهم شد تا هرچه زودتر این اتفاق امیدوارکننده در بخش اقتصادی رخ داده و بزودی و همزمان با سفر رئیس جمهور به اسلامشهر به بهره‌برداری برسد. در صورت فعال شدن کامل این بندر بیش از ۵ هزار فرصت شغلی مستقیم و غیر مستقیم به وجود خواهد آمد.